鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八戸 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０９０２２０３ -89961	八戸市		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、南東6m、南6m、三方路		１低専 (60,80)
b	１２２０７０２２０３ -97218	八戸市		更地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２２０２０２２０３ -101178	八戸市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１２２０１０２２０３ -94104	八戸市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１２１１２０２２０３ -107399	八戸市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.7]	42,477	100 [ 112.2]	37,858	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	38,200
b	(　 ) 47,088	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	44,423	100 [ 115.6]	38,428		38,800
c	(　 ) 42,509	100 [ 115.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	37,719	100 [ 100.0]	37,719		38,100
d	(　 ) 29,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 83.8]	39,025	100 [ 100.0]	39,025		39,400
e	(　 ) 44,751	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	45,203	100 [ 112.2]	40,288		40,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,300 円／㎡]

八戸 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,314,129	502,406	1,811,723	1,670,550	141,173	（　0.9696） 136,881	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,851,688 円　　　　（　 13,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.81	Ｗ2	163.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	215 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３８．５０㎡

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	82.81	93.0	77.01	1,238	95,338	2.0	190,676
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	80.32	95.9	77.01	1,238	95,338	2.0	190,676
							0.0	0
～

～

～

計		163.13	94.4	154.02		190,676		381,352
								0

⑨年額支払賃料	190,676 円　×　12ヶ月　＝　 2,288,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,288,112 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 121,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,310,506 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	381,352 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,623 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,314,129 円　　　　（　 10,763 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-7706	1,034 ( 1,032)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,277	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,240 円/㎡　月額支払賃料（　 1,238 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-7707	1,076 ( 1,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,222
c	八戸－賃貸　　　　-7708	1,307 ( 1,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,232

八戸 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,500 円	21,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,606 円	2,432,112　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,000 円	21,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	64,500 円	21,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,500 円	21,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 502,406 円　（　　　　　　 2,337 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,500,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 163.13 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,670,550 円（　　　　　 7,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,314,129 円
②総費用	502,406 円
③純収益　①－②	1,811,723 円
④建物等に帰属する純収益	1,670,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	141,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	136,881 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 637 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,851,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
八戸 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 -21

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊彦

TEL.

鑑定評価額

8,230,000 円

１㎡当たりの価格

38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市湊高台７丁目１７番８｢湊高台７－１７－８｣				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北東6m市道	水道、下水	白銀 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 370 ｍ、西 400 ｍ、南 350 ｍ、北 260 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 215 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整理された居住環境良好
な住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

白銀駅南方

2.0km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

　居住環境良好な住宅地域として、当分の間、現状の儘推移するものと予測される。区画整理された居住環境良
好な住宅地域で需要は堅調で、地価は横ばいで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、八戸市市街地周辺の一般住宅地域。需要者の中心は、八戸市に居住する一次取得者が殆どである。住
宅地に対する新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で、地価の長期下落による底値感から、居住環境良好な住宅地
域に対する需要は堅調である。土地の規模は２００㎡程度で、価格は８００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺にはアパート等の収益目的の需要も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心
であるので、実証的な取引事例と比較して求められた比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡
を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八戸 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,400 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[ 83.6]

[101.0]
100

38,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　住宅地に対する新型コロナウイルス禍の影
響は限定的で、居住環境の劣る住宅地を除き
堅調な需要が見られる。

　区画整理された居住環境良好な住宅地域で
、需要は堅調である。

　個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八戸 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１１０２２０３ -110329	八戸市		更地	（　）	台形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１２２０９０２２０３ -89961	八戸市		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、南東6m、南6m、三方路		１低専 (60,80)
c	１２２０７０２２０３ -97259	八戸市		更地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、角地		１低専 (60,80)
d	１２２０８０２２０３ -104108	八戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西6m、角地		１低専 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,427	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,973	100 [ 103.8]	35,619	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	36,000
b	(　 ) 42,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.7]	42,477	100 [ 112.2]	37,858		38,200
c	(　 ) 38,391	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	37,309	100 [ 92.7]	40,247		40,600
d	(　 ) 31,719	100 [ 110.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.5]	26,967	100 [ 70.3]	38,360		38,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.06	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -26.0
d	買進み	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,300 円／㎡]

八戸 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,307,095	502,036	1,805,059	1,670,550	134,509	（　0.9696） 130,420	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,717,083 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.81	Ｗ2	163.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	215 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積３８．５０㎡

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	82.81	93.0	77.01	1,234	95,030	2.0	190,060
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	80.32	95.9	77.01	1,234	95,030	2.0	190,060
							0.0	0
～

～

～

計		163.13	94.4	154.02		190,060		380,120
								0

⑨年額支払賃料	190,060 円　×　12ヶ月　＝　 2,280,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,280,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 121,236 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,303,484 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	380,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,611 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,307,095 円　　　　（　 10,731 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-7706	1,034 ( 1,032)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,277	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,236 円/㎡　月額支払賃料（　 1,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-7707	1,076 ( 1,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,234
c	八戸－賃貸　　　　-7708	1,307 ( 1,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,197

八戸 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,500 円	21,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,236 円	2,424,720　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,000 円	21,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	64,500 円	21,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,500 円	21,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 502,036 円　（　　　　　　 2,335 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,500,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 163.13 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,670,550 円（　　　　　 7,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,307,095 円
②総費用	502,036 円
③純収益　①－②	1,805,059 円
④建物等に帰属する純収益	1,670,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	134,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	130,420 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 607 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,717,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）