鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八戸 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７０２２０３ -97259	八戸市		更地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、角地		１低専 (60,80)
b	１２２０３０２２０３ -87197	八戸市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２２０４０２２０３ -102252	八戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、北4m、角地		１低専 (60,80)
d	１２２０６０２２０３ -110520	八戸市		建付地	（　）	不整形	北西4m私道、南2.8m、角地		１低専 (50,80)
e	１２２０９０２２０３ -89961	八戸市		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、南東6m、南6m、三方路		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,391	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	37,309	100 [ 100.0]	37,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	37,700
b	(　 ) 26,316	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	24,837	100 [ 70.3]	35,330		35,700
c	(　 ) 28,129	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.4]	24,093	100 [ 69.1]	34,867		35,200
d	(　 ) 28,286	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	29,155	100 [ 82.3]	35,425		35,800
e	(　 ) 42,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.7]	42,477	100 [ 120.8]	35,163		35,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,600 円／㎡]

八戸 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,864,776	648,239	2,216,537	2,183,370	33,167	（　0.9696） 32,159	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	669,979 円　　　　（　 2,230 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.83	Ｗ2	206.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	301 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ，平均専有面積約４８㎡）の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	104.83	91.6	96.02	1,244	119,449	2.0	238,898
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	101.52	94.6	96.02	1,244	119,449	2.0	238,898
							0.0	0
～

～

～

計		206.35	93.1	192.04		238,898		477,796
								0

⑨年額支払賃料	238,898 円　×　12ヶ月　＝　 2,866,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,866,776 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 150,539 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,860,237 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	477,796 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,539 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,864,776 円　　　　（　 9,518 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-6212	1,188 ( 1,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,251	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,246 円/㎡　月額支払賃料（　 1,244 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-7706	1,034 ( 1,032)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,277
c	八戸－賃貸　　　　-9601	977 ( 975)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,209

八戸 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,500 円	28,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	150,539 円	3,010,776　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	84,300 円	28,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 648,239 円　（　　　　　　 2,154 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 206.35 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,183,370 円（　　　　　 7,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,864,776 円
②総費用	648,239 円
③純収益　①－②	2,216,537 円
④建物等に帰属する純収益	2,183,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,167 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 669,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,230 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
八戸 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 -19

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　久保田　聡

TEL.

鑑定評価額

10,700,000 円

１㎡当たりの価格

35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市旭ケ丘２丁目２番１０				②地積　(㎡)	301 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	西6m市道	水道、下水	白銀 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 550 ｍ、西 200 ｍ、南 220 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

　市南東部に成された古くか
らの大規模な住宅団地。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

白銀駅南方

3.5km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

　市街地南東部に位置する熟成度の高い住宅地域であるが、特別の変動要因はないものの、底値感から需要は安
定しており、地価動向は横ばいで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,090 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、八戸市市街地中央部及び南東部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等
の一次取得者層が中心である。資材価格高騰等の影響はあるものの、コロナ禍等による景気停滞からの持ち直しの兆し
が見られ、利便性良好な住宅地は需要が堅調で、地価は横ばい乃至強含み傾向にある。土地は４０坪～８０坪程度で総
額５００万円～１，０００万円が需要の中心、新築の戸建物件は、２，０００万円程度が平均的相場である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　アパート建設目的での土地取引は少なく、自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的多く、信頼性の高い取
引事例を収集し得た。一方、賃貸事例も収集し得たが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
は低位に試算された。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を
採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八戸 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,400 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[ 90.1]

[101.0]
100

35,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　人口の減少、物価高、資材価格高騰等の中
、住宅地の一部地域では堅調な動きが見られ
、下げ止まり傾向にある。

　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化は
なく、需給動向に大きな変動は見られない。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八戸 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０２０２２０３ -101289	八戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１２２０５０２２０３ -89292	八戸市		更地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、西2m、二方路		２中専 (60,200)
c	１２２０９０２２０３ -89880	八戸市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、南東4m、角地		２中専 (70,200)
d	１２２０９０２２０３ -89961	八戸市		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、南東6m、南6m、三方路		１低専 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,768	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	28,172	100 [ 80.3]	35,083	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	35,400
b	(　 ) 33,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	34,238	100 [ 97.3]	35,188		35,500
c	(　 ) 37,872	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 117.4]	31,936	100 [ 90.1]	35,445		35,800
d	(　 ) 42,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.7]	42,477	100 [ 120.8]	35,163		35,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -9.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.5	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,600 円／㎡]

八戸 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,862,583	648,124	2,214,459	2,183,370	31,089	（　0.9696） 30,144	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	628,000 円　　　　（　 2,090 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.83	Ｗ2	206.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	301 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積４８㎡程度

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	104.83	91.6	96.02	1,243	119,353	2.0	238,706
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	101.52	94.6	96.02	1,243	119,353	2.0	238,706
							0.0	0
～

～

～

計		206.35	93.1	192.04		238,706		477,412
								0

⑨年額支払賃料	238,706 円　×　12ヶ月　＝　 2,864,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,864,472 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 150,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,858,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	477,412 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,862,583 円　　　　（　 9,510 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-1108	1,341 ( 1,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,230	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,245 円/㎡　月額支払賃料（　 1,243 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-1110	1,357 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,245
c	八戸－賃貸　　　　-1405	1,521 ( 1,452)	100 [115.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,260

八戸 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,500 円	28,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	150,424 円	3,008,472　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	84,300 円	28,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 648,124 円　（　　　　　　 2,153 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 206.35 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,183,370 円（　　　　　 7,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,862,583 円
②総費用	648,124 円
③純収益　①－②	2,214,459 円
④建物等に帰属する純収益	2,183,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,089 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,144 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 628,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,090 円／㎡）