別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 八戸 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -9 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字新井田字石動木平４２番４９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南6m道路 水道、下水 白銀 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   400 ｍ、南   450 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空地も多く残る開発途上の一 般住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ道路 交通 施設 白銀駅南西方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件がやや劣る住宅地域であるが、八戸環状線や国道４５号の路線商業地域に近接し利便性は比較的良好で ある。地価は長引く下落から底値に近く、今後は横ばい乃至微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八戸市郊外の住宅地域。需要者は市内在住の１次取得者が中心であり、圏外からの転入もみられる。市内 では近年、区画整理済みの住宅地域が選好される傾向が顕著であるが、当地域は街路条件は劣るものの田向、新井田西 等の人気分譲地及び路線商業施設に近接し、底値感も感じられることから一定の需要が見られている。市場での中心と なる価格帯は土地は１５０～２５０㎡で４００～８００万円程度、新築戸建で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅にアパート等も散見される住宅地域であるが、行政上の規制から経済合理性を有する建物の想定が困難である ため収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法のみの適用となったが、居住の快適性や生活利便性、市場性等が重 視される住宅地域であることから、市場の実態を反映し、実証的と認められる比準価格の採用を適正妥当と判断し、代 表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [119.3] [104.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増傾向。景気は持ち 直しつつあり、区画整理で居住環境良好な地 域においては需要は堅調で、二極化の動きが 続いている。 空地も多く街路条件が劣る住宅地域であるが 、路線商業地に近接し利便性は比較的良好で 、地価は底値感から横ばい傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％