鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八戸 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２０２２０３ -107453	八戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、北東5m、角地		２中専 (70,200)
b	１２２０９０２２０３ -90100	八戸市		更地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
c	１２１１２０２２０３ -107370	八戸市		更地	（　）	長方形	南西4m道路、中間画地		２中専 (60,160)
d	１２１１１０２２０３ -110512	八戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
e	１２２０５０２２０３ -89292	八戸市		更地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、西2m、二方路		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.8]	33,113	100 [ 100.0]	33,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	33,800
b	(　 ) 27,992	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	33,052	100 [ 100.0]	33,052		33,700
c	(　 ) 28,712	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.1]	33,739	100 [ 100.0]	33,739		34,400
d	(　 ) 35,893	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	37,003	100 [ 110.0]	33,639		34,300
e	(　 ) 33,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	34,238	100 [ 103.0]	33,241		33,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,200 円／㎡]

八戸 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,112,458	467,706	1,644,752	1,569,540	75,212	（　0.9696） 72,926	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,519,292 円　　　　（　 7,270 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.08	Ｗ2	148.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	160 ％	209 ㎡	9.5 m x 21.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプ（１ＬＤＫ，平均専有面積約３４㎡）の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 91.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	76.08	89.9	68.38	1,287	88,005	2.0	176,010
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	72.78	94.0	68.38	1,287	88,005	2.0	176,010
							0.0	0
～

～

～

計		148.86	91.9	136.76		176,010		352,020
								0

⑨年額支払賃料	176,010 円　×　12ヶ月　＝　 2,112,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,112,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 111,006 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,109,114 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	352,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,344 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,112,458 円　　　　（　 10,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-1032	1,002 ( 1,000)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.5]	100 [110.0]	100 [ 77.0]	1,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,289 円/㎡　月額支払賃料（　 1,287 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-1033	1,175 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.5]	100 [110.0]	100 [ 87.0]	1,299
c	八戸－賃貸　　　　-6714	1,169 ( 1,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [ 87.0]	1,298

八戸 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,000 円	20,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	111,006 円	2,220,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 161,600 円	20,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	60,600 円	20,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 467,706 円　（　　　　　　 2,238 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,200,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 148.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,569,540 円（　　　　　 7,510 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,112,458 円
②総費用	467,706 円
③純収益　①－②	1,644,752 円
④建物等に帰属する純収益	1,569,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	75,212 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,926 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 349 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,519,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,270 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
八戸 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 -5

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　駒木　功

TEL.

鑑定評価額

7,150,000 円

１㎡当たりの価格

34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市長者２丁目６２番８外｢長者２－８－９｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅にアパート等が混在する既成住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	本八戸 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 550 ｍ、南 320 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部には近いが、街
路条件がやや劣る住宅地域

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

本八戸駅南方

2.2km

法令

規制

２中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

道路事情が劣るため需要はさほど高くはないが、市街地中心部に近く周辺地域との比較では相対的割安感もあり
相応の需要を維持していることから、地価は微減ないし横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,980 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八戸市中心市街地周辺の既成住宅地域。需要者は八戸市内に居住する一次取得者が中心で、同一需給圏外
からの転入者もあるがその数は少ない。道路事情が劣る既成住宅地域であるため、区画整理事業等による利便性良好な
新興住宅地域と比較して需要はやや弱含みで地価の下落が続いている。需要の中心となる価格帯は土地は２００㎡程度
で７００万円、新築の戸建物件は２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅にアパート等も散見される住宅地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格
は低位に試算された。自己使用目的での取引が支配的で居住の快適性が重視される住宅地域であり、当該取引価格水準
により地価が形成されている。従って、市場の実態を反映し、実証的と認められる比準価格の採用を適正妥当と判断し
、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少、世帯数は微増傾向。景気は持ち
直しつつあり、区画整理で居住環境良好な地
域においては需要は堅調で、二極化の動きが
続いている。

市中心部への接近性には優れるが道路事情の
劣る住宅地域で、当地域に対する需要は弱含
み、地価は微減傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

八戸 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４０２２０３ -102215	八戸市		更地	（　）	長方形	北5m私道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１２１１２０２２０３ -107453	八戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、北東5m、角地		２中専 (70,200)
c	１２１１２０２２０３ -107370	八戸市		更地	（　）	長方形	南西4m道路、中間画地		２中専 (60,160)
d	１２１１１０２２０３ -110512	八戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.5]	26,597	100 [ 78.5]	33,882	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	34,600
b	(　 ) 36,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.8]	33,113	100 [ 100.0]	33,113		33,800
c	(　 ) 28,712	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.1]	33,739	100 [ 100.0]	33,739		34,400
d	(　 ) 35,893	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	37,003	100 [ 111.0]	33,336		34,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,200 円／㎡]

八戸 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,109,329	467,542	1,641,787	1,569,540	72,247	（　0.9696） 70,051	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,459,396 円　　　　（　 6,980 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.08	Ｗ2	148.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	160 ％	209 ㎡	9.5 m x 21.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（１ＬＤＫ，平均専有面積約３４㎡）の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 91.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	76.08	89.9	68.38	1,285	87,868	2.0	175,736
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	72.78	94.0	68.38	1,285	87,868	2.0	175,736
							0.0	0
～

～

～

計		148.86	91.9	136.76		175,736		351,472
								0

⑨年額支払賃料	175,736 円　×　12ヶ月　＝　 2,108,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,108,832 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 110,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,105,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	351,472 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,109,329 円　　　　（　 10,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-1032	1,002 ( 1,000)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.5]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	1,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,287 円/㎡　月額支払賃料（　 1,285 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-1033	1,175 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.5]	100 [103.0]	100 [ 87.0]	1,388
c	八戸－賃貸　　　　-6701	1,226 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.5]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,236

八戸 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,000 円	20,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,842 円	2,216,832　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 161,600 円	20,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	60,600 円	20,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 467,542 円　（　　　　　　 2,237 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,200,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 148.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,569,540 円（　　　　　 7,510 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,109,329 円
②総費用	467,542 円
③純収益　①－②	1,641,787 円
④建物等に帰属する純収益	1,569,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	72,247 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	70,051 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,459,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,980 円／㎡）