別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八戸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字八幡字八幡丁２３番２ ②地積 　(㎡) 749   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南東8.5m市道 水道 八戸 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   400 ｍ、南 1,000 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地に比較的近く、農家住 宅を中心に一般住宅も混在し ている。 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 八戸駅南方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家集落地域で地縁的選好性が強く、地区内人口の減少や農家経済の停滞により、地価は下落傾向が 続いており、今後も新型コロナウイルスの影響が懸念されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八戸市郊外の農家住宅地域一円。需要者は圏内に地縁や血縁を有する一次取得者層が中心である。近年に おける市場の需給動向として、市街化調整区域内に位置し、地縁的選好性が強いことから圏外からの転入は見受けられ ず、世帯分離等に伴う需要も弱いことから、地価は依然として下落傾向で推移している。取引当事者の属性により取引 規模や価格はまちまちで需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は八戸市西部郊外の農家住宅地域であり、市街化調整区域でアパート等の収益物件はないので収益価格は求め られなかった。取引にあたっては収益性よりも居住環境や利便性が重視され、収益性は取引の指標としてほとんど認め られない。したがって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスが第八波に入り、国内景 気は一進一退の状態である。地方でも人口の 減少等から農家住宅地に対する需要は回復し ていない。 近隣地域は八戸市郊外の農家住宅地域で地域 経済の停滞や農業所得の減少から住宅地の需 要は一段と弱まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％