鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

弘前 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６０２２０２ -110379	弘前市		更地	（　）	不整形	北東15m県道、北西37m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１２２０６０２２０２ -110370	弘前市		更地	（　）	長方形	西14m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２１１１０２２０２ -110200	弘前市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東25m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２０１１０２２０２ -100324	弘前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12.5m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	１２１０２０２２０２ -93647	弘前市		更地	（　）	長方形	北東7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,902	100 [ 120.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	63,630	100 [ 86.9]	73,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,200
b	(　 ) 81,115	100 [ 120.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,393	100 [ 86.7]	77,731		77,700
c	(　 ) 53,709	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	66,398	100 [ 89.5]	74,188		74,200
d	(　 ) 51,346	100 [ 100.0]	[ 96.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	61,679	100 [ 83.3]	74,044		74,000
e	(　 ) 40,300	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	50,994	100 [ 66.5]	76,683		76,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
a	買進み	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	買進み	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,200 円／㎡]

弘前 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,759,521	4,895,240	14,864,281	13,838,000	1,026,281	（　0.9719） 997,443	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	18,819,679 円　　　　（　 31,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	476.85	Ｓ3	1,273.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	600 ％	560 ％	602 ㎡	12.0 m x 52.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸し：平均専有面積約２００㎡

⑦有効率　 76.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	272.28	68.9	187.47	1,918	359,567	6.0	2,157,402
							0.0	0
2～ 2	店舗	476.85	82.2	392.04	1,726	676,661	6.0	4,059,966
							0.0	0
3～ 3	店舗	476.85	82.2	392.04	1,553	608,838	6.0	3,653,028
							0.0	0
塔屋～		48.00

～

計		1,273.98	76.3	971.55		1,645,066		9,870,396
								0

⑨年額支払賃料	1,645,066 円　×　12ヶ月　＝　 19,740,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 971.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,740,792 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,035,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,665,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,870,396 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,769 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,759,521 円　　　　（　 32,823 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-14001	1,012 ( 1,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 86.0]	100 [ 80.0]	1,731	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,735 円/㎡　月額支払賃料（　 1,726 円/㎡）　基準階 2 F B
b	弘前（賃）　　　　-30002	2,291 ( 2,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [113.0]	100 [ 90.0]	1,733
c	弘前（賃）　　　　-31005	2,193 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,740

弘前 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,110,000 円	185,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,035,040 円	20,700,792　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 382,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,998,000 円	185,000,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,895,240 円　（　　　　　　 8,132 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 1,273.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,838,000 円（　　　　　 22,987 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,759,521 円
②総費用	4,895,240 円
③純収益　①－②	14,864,281 円
④建物等に帰属する純収益	13,838,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,026,281 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	997,443 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,657 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,819,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
弘前 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 5-6

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　千葉　篤志

TEL.

鑑定評価額

43,600,000 円

１㎡当たりの価格

72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字土手町４３番３外				②地積　(㎡)	602 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車付置義務 (100,560)
	1:4.5	店舗Ｓ4	百貨店、銀行、専門店が建ち並ぶ繁華な商業地域	北東15m県道	水道、ガス、下水	弘前 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 52.0 ｍ、規模　　 620 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

各種専門店が建ち並ぶ旧来か
らの中心的商業地域。

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

弘前駅北西方

1.3km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍の直撃を受けた業種が多く、空き店舗が急速に増えた。歩行者通行量も大きく落ち込んでおり、収益性
の悪化が顕著である。回帰には相当な期間を要すると見込まれ、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は弘前市の中心商業地域一円。現状、コロナ禍の影響がなお大きく、市場動向の把握や需給予測は困難で
ある。中心市街地の空き店舗率や歩行者通行量はさらに悪化した。老舗店舗の閉店なども目立ち、街に活気が失われて
いることは明白である。回帰しつつある観光客も、弘前城周辺の回遊に限られている可能性が高い。なお、商業地の取
引は依然として少なく、取引価格もまちまちな為、中心となる需要価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域内には貸店舗等の賃貸物件も見られるが、容積率を十分消化するほどの賃貸需要が存しないことから、実需
に見合った低層店舗の立地を想定した結果、収益価格はかなり低位に試算された。商業地であっても自用目的の取引が
中心であり、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準
価格を重視し、収益価格を多少関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　弘前（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     73,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は持ち直している。個人消費は全体
としては回復している。企業の業況感は、非
製造業が改善したことから、全産業でも改善
した。

コロナ禍の余波を受け、空き店舗率や歩行者
通行量はさらに悪化した。中心市街地への出
足は鈍く、商況に回復の兆しは見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

-0.8 ％

３　試算価格算定内訳

弘前 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０１０２２０２ -98066	弘前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11.5m市道、中間画地		近商 (77,200)
b	１２１１１０２２０２ -110200	弘前市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東25m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２２０６０２２０２ -110370	弘前市		更地	（　）	長方形	西14m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２２０６０２２０２ -110379	弘前市		更地	（　）	不整形	北東15m県道、北西37m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,761	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	65,160	100 [ 85.6]	76,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,100
b	(　 ) 53,709	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	66,398	100 [ 89.5]	74,188		74,200
c	(　 ) 81,115	100 [ 120.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,393	100 [ 86.7]	77,731		77,700
d	(　 ) 80,902	100 [ 120.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	63,630	100 [ 86.9]	73,222		73,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	買進み	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
d	買進み	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,000 円／㎡]

弘前 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、原価法の適用は出来ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,854,786	4,921,629	14,933,157	13,912,800	1,020,357	（　0.9719） 991,685	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	18,711,038 円　　　　（　 31,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	476.85	Ｓ3	1,273.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	600 ％	560 ％	602 ㎡	12.0 m x 52.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し（店舗）：平均専有面積２００㎡程度

⑦有効率　 76.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	272.28	68.9	187.47	2,046	383,564	6.0	2,301,384
							0.0	0
2～ 2	店舗	476.85	82.2	392.04	1,705	668,428	6.0	4,010,568
							0.0	0
3～ 3	店舗	476.85	82.2	392.04	1,534	601,389	6.0	3,608,334
							0.0	0
4～ 4	塔屋	48.00

～

計		1,273.98	76.3	971.55		1,653,381		9,920,286
								0

⑨年額支払賃料	1,653,381 円　×　12ヶ月　＝　 19,840,572 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 971.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,840,572 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,040,029 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,760,543 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,920,286 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,243 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,854,786 円　　　　（　 32,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-31003	1,654 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [102.0]	100 [ 80.0]	1,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,714 円/㎡　月額支払賃料（　 1,705 円/㎡）　基準階 2 F B
b	弘前（賃）　　　　-31008	1,927 ( 1,922)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,701
c	弘前（賃）　　　　-14001	1,012 ( 1,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	1,751

弘前 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,116,000 円	186,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,040,029 円	20,800,572　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 384,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,008,800 円	186,000,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,921,629 円　（　　　　　　 8,175 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 1,273.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,912,800 円（　　　　　 23,111 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,854,786 円
②総費用	4,921,629 円
③純収益　①－②	14,933,157 円
④建物等に帰属する純収益	13,912,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,020,357 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	991,685 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,647 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,711,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,100 円／㎡）