鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

弘前 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０１０２２０２ -97913	弘前市		更地	（　）	不整形	南西10m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	１２１０１０２２０２ -98066	弘前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11.5m市道、中間画地		近商 (77,200)
c	１２１０７０２２０２ -103853	弘前市		建付地	（　）	長方形	東13m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	１２１０９０２２０２ -100258	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北16m市道、東12m、角地		近商 (100,200)
e	１２２０１０２２０２ -93950	弘前市		更地	（　）	ほぼ正方形	南16m市道、西14m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,045	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,330	100 [ 100.0]	41,330	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,300
b	(　 ) 41,761	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	65,160	100 [ 169.3]	38,488		38,500
c	(　 ) 46,836	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	48,611	100 [ 128.5]	37,830		37,800
d	(　 ) 36,585	100 [ 80.0]	[ 100.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 106.1]	54,255	100 [ 140.0]	38,754		38,800
e	(　 ) 48,201	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.4]	51,917	100 [ 140.0]	37,084		37,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +71.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
d	売急ぎ	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,100 円／㎡]

弘前 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,567,114	811,145	2,755,969	2,676,300	79,669	（　0.9679） 77,112	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	1,454,943 円　　　　（　 4,220 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.22	Ｗ2	242.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	83 ％	200 ％	200 ％	345 ㎡	9.0 m x 38.7 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階一部は店舗、その他はファミリータイプアパート：アパート平均専有面積４５㎡～５０㎡程度

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	34.78	100.0	34.78	1,442	50,153	2.0	100,306
							0.0	0
1～ 1	共同住宅	105.44	92.7	97.73	1,265	123,628	2.0	247,256
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	102.13	95.7	97.73	1,265	123,628	2.0	247,256
							0.0	0
～

～

計		242.35	95.0	230.24		297,409		594,818
								0

⑨年額支払賃料	297,409 円　×　12ヶ月　＝　 3,568,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 230.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,568,908 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 187,445 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,561,463 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	594,818 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,651 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,567,114 円　　　　（　 10,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-283001	1,127 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,267 円/㎡　月額支払賃料（　 1,265 円/㎡）　基準階 2 F B
b	弘前（賃）　　　　-399001	1,270 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,260
c	弘前（賃）　　　　-445002	1,235 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,247

弘前 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	33,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	187,445 円	3,748,908　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,000 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	99,000 円	33,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 811,145 円　（　　　　　　 2,351 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 242.35 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0811	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 45 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,676,300 円（　　　　　 7,757 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,567,114 円
②総費用	811,145 円
③純収益　①－②	2,755,969 円
④建物等に帰属する純収益	2,676,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	79,669 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	77,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,454,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,220 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
弘前 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 5-4

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　工藤　美佐緒

TEL.

鑑定評価額

12,800,000 円

１㎡当たりの価格

37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字富田町６０番				②地積　(㎡)	345 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (83,200)
	1:4.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、事務所に一般住宅等が混在する商業地域	南東12.5m市道	水道、ガス、下水	弘前 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 630 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

弘前大学に近く学生向け中層
マンション、アパート等も混
在する地域

街

路

１２．５ｍ市道

交通

施設

弘前駅南西方

1.6km

法令

規制

近商
(85,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当分の間は現環境を維持するとみられる。弘大や国立病院に近いことからアパート需要も見込まれるが、勝手の
悪い短冊形の画地が多いため、売地・空地も多く、地価は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,870 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は弘前市の商業地域、住商混在地域一円。需要者は地元法人が中心である。中心部の住宅地需要は堅調であ
るが、商業地については、消費は大型店に吸収され、特にコロナ禍以降は小規模な商業地取引は非常に少ない。市内近
隣商業地域は住宅地へと移行しつつあり、利便性が良いことからアパート建設が随所で見られる。取引価格は背後の住
宅地価格並みとなっており、規模２５０～３３０㎡、総額１千万～１千３百万円程度が需要の中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸店舗やアパートもみられるが、投資採算に見合う十分な収益が得られないことから、収益価格は低位に試算された。
土地取引は収益性よりも自用目的によるものがほとんどで、市場相場はエンドユーザーの目線によって形成されている
。よって、本件では需要者の視点から　市場の実態を反映し説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロウィルス感染症の影響により
、厳しい状況にあるものの、個人消費、雇用
情勢等、緩やかに持ち直している。

近接富野町の新中核病院の開院等から、地域
ではアパートの建築が目立つ。但し、地形の
悪い土地が多く、３万円／㎡前後の売地が複
数みられる。

道路端より２５ｍ以北は１中専（６０％・２
００％）。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

弘前 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０２０２２０２ -93786	弘前市		更地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (84,336)
b	１２１０７０２２０２ -103853	弘前市		建付地	（　）	長方形	東13m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２１０７０２２０２ -103741	弘前市		建付地	（　）	長方形	南15.5m市道、中間画地		商業 (84,336)
d	１２２０６０２２０２ -110332	弘前市		更地	（　）	長方形	東10m市道、中間画地		１低専 (69,179)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,928	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	43,340	100 [ 118.3]	36,636	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,600
b	(　 ) 46,836	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	48,611	100 [ 125.5]	38,734		38,700
c	(　 ) 41,632	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	47,221	100 [ 122.8]	38,454		38,500
d	(　 ) 18,422	100 [ 60.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 70.8]	43,149	100 [ 112.5]	38,355		38,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +16.0
d	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,700 円／㎡]

弘前 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達減価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,580,177	811,832	2,768,345	2,676,300	92,045	（　0.9679） 89,090	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	1,680,943 円　　　　（　 4,870 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.22	Ｗ2	242.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	83 ％	200 ％	200 ％	345 ㎡	9.0 m x 38.7 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階道路沿いに店舗、他はファミリータイプ：平均専有面積４５㎡～５０㎡程度

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	105.44	92.7	97.73	1,268	123,922	2.0	247,844
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	102.13	95.7	97.73	1,268	123,922	2.0	247,844
							0.0	0
1～ 1	店舗	34.78	100.0	34.78	1,458	50,709	2.0	101,418
							0.0	0
～

～

計		242.35	95.0	230.24		298,553		597,106
								0

⑨年額支払賃料	298,553 円　×　12ヶ月　＝　 3,582,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 230.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,582,636 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 188,132 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,574,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	597,106 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,673 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,580,177 円　　　　（　 10,377 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-283001	1,127 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,278	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,268 円/㎡）　基準階 2 F B
b	弘前（賃）　　　　-399001	1,270 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,273
c	弘前（賃）　　　　-402001	1,362 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,258

弘前 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	33,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	188,132 円	3,762,636　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,000 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	99,000 円	33,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 811,832 円　（　　　　　　 2,353 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 242.35 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0811	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 45 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,676,300 円（　　　　　 7,757 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,580,177 円
②総費用	811,832 円
③純収益　①－②	2,768,345 円
④建物等に帰属する純収益	2,676,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	92,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	89,090 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 258 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,680,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,870 円／㎡）