鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

弘前 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０３０２２０２ -89860	弘前市		更地	（　）	長方形	北27m県道、中間画地		２住居特別業務地区 (60,200)
b	１２１０７０２２０２ -103853	弘前市		建付地	（　）	長方形	東13m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２１０９０２２０２ -100258	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北16m市道、東12m、角地		近商 (100,200)
d	１２１１１０２２０２ -110164	弘前市		更地	（　）	長方形	東22m市道、南4m、角地		２住居 (70,200)
e	１２２０８０２２０２ -103940	弘前市		更地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,288	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	48,101	100 [ 97.8]	49,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,200
b	(　 ) 46,836	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	48,611	100 [ 97.5]	49,857		49,900
c	(　 ) 36,585	100 [ 80.0]	[ 100.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 106.1]	54,255	100 [ 107.1]	50,658		50,700
d	(　 ) 44,467	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	47,234	100 [ 97.7]	48,346		48,300
e	(　 ) 64,001	100 [ 125.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	52,287	100 [ 109.5]	47,751		47,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
c	売急ぎ	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
e	買進み	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,100 円／㎡]

弘前 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,895,260	1,631,503	5,263,757	4,940,780	322,977	（　0.9697） 313,191	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,909,264 円　　　　（　 14,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	225.44	ＬＳ2	450.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	19.3 m x 20.6 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア部分貸しで、平均専有面積１００㎡程度。

⑦有効率　 96.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.44	97.2	219.13	1,447	317,081	3.0	951,243
							0.0	0
2～ 2	事務所	225.44	95.4	215.07	1,331	286,258	3.0	858,774
							0.0	0
～

～

～

計		450.88	96.3	434.20		603,339		1,810,017
								0

⑨年額支払賃料	603,339 円　×　12ヶ月　＝　 7,240,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 434.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,240,068 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 362,003 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,878,065 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,810,017 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,195 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,895,260 円　　　　（　 17,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-50005	1,926 ( 1,923)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,451 円/㎡　月額支払賃料（　 1,447 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-175006	1,793 ( 1,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,407
c	弘前（賃）　　　　-277002	1,919 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,495

弘前 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	367,800 円	61,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	362,003 円	7,240,068　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 166,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 551,700 円	61,300,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	122,600 円	61,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,631,503 円　（　　　　　　 4,120 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,300,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 450.88 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,940,780 円（　　　　　 12,477 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,895,260 円
②総費用	1,631,503 円
③純収益　①－②	5,263,757 円
④建物等に帰属する純収益	4,940,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	322,977 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	313,191 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,909,264 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
弘前 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 5-2

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　橋本　一憲

TEL.

鑑定評価額

18,800,000 円

１㎡当たりの価格

47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字田園３丁目１番１４外				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1	教室兼住宅Ｓ2	小売店舗、事務所が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	西16m県道	水道、ガス、下水	弘前 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.5 ｍ、奥行　約　　 20.5 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

小売店舗のほかに、事務所や
飲食店が建ち並ぶ県道沿いの
商業地域。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

弘前駅東方

2.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

弘前市城東地区の路線商業地域である。当該地域は住宅地需要の高い地域であり、商業地についても需要は高ま
っており、新型コロナウイルスの影響を受けるものの、地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は弘前市の路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者は小売業等を経営する弘前市の事業経営者が中心
であり、規模によっては県外の大手法人も想定される。城東地区は住宅地需要の高い地域であり、商業地についても需
要は高まっており、新型コロナウイルスの影響を受けるものの、地価は上昇傾向である。取引される画地規模は需要者
の業種により大きく異なり、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

弘前市城東地区の路線商業地域等である。周辺には貸店舗もみられるが、郊外型店舗は賃料水準や管理運営形態がまち
まちであり、市場の適正賃料の把握には限界がある。このため、収益価格の相対的規範性はやや低く、市場の実態を反
映した比準価格の相対的規範性は高いと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　弘前 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,300 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 78.0]

[100.0]
100

47,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

弘前市の人口は減少、世帯数は横ばい。地価
は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減
少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。

弘前駅東側の城東地区は、住宅地需要の高い
地域であり、商業地域についても需要は高ま
っており、地価は上昇傾向と予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

弘前 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０３０２２０２ -87098	弘前市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２１０３０２２０２ -89860	弘前市		更地	（　）	長方形	北27m県道、中間画地		２住居特別業務地区 (60,200)
c	１２１１１０２２０２ -110164	弘前市		更地	（　）	長方形	東22m市道、南4m、角地		２住居 (70,200)
d	１２２０１０２２０２ -93950	弘前市		更地	（　）	ほぼ正方形	南16m市道、西14m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,110	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.2]	46,442	100 [ 97.0]	47,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,900
b	(　 ) 45,288	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	48,101	100 [ 97.8]	49,183		49,200
c	(　 ) 44,467	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	47,234	100 [ 97.7]	48,346		48,300
d	(　 ) 48,201	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.4]	51,917	100 [ 107.1]	48,475		48,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,500 円／㎡]

弘前 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,456,588	1,543,373	4,913,215	4,650,620	262,595	（　0.9697） 254,638	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,804,491 円　　　　（　 12,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	225.44	ＬＳ2	450.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	19.3 m x 20.6 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（部分貨しで平均専有面積約１００㎡）、２階：事務所（部分貸しで平均専有面積約１００㎡）

⑦有効率　 96.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.44	97.2	219.13	1,369	299,989	3.0	899,967
							0.0	0
2～ 2	事務所	225.44	95.4	215.07	1,232	264,966	3.0	794,898
							0.0	0
～

～

～

計		450.88	96.3	434.20		564,955		1,694,865
								0

⑨年額支払賃料	564,955 円　×　12ヶ月　＝　 6,779,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 434.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,779,460 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 338,973 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,440,487 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,694,865 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,101 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,456,588 円　　　　（　 16,305 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-226002	1,635 ( 1,631)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,372 円/㎡　月額支払賃料（　 1,369 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-261001	1,364 ( 1,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,392
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

弘前 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	346,200 円	57,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	338,973 円	6,779,460　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 519,300 円	57,700,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	115,400 円	57,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,543,373 円　（　　　　　　 3,897 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,700,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 450.88 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,650,620 円（　　　　　 11,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,456,588 円
②総費用	1,543,373 円
③純収益　①－②	4,913,215 円
④建物等に帰属する純収益	4,650,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	262,595 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	254,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,804,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,100 円／㎡）