鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

弘前 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０５０２２０２ -89140	弘前市		建付地	（　）	長方形	北西14m市道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)
b	１２２０９０２２０２ -89850	弘前市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東12.5m市道、南西9.5m、角地		１住居 (70,200)
c	１２２０８０２２０２ -103850	弘前市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、南6.5m、二方路		１低専 (60,80)
d	１２２０８０２２０２ -103812	弘前市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、南西6m、準角地		１中専 (70,200)
e	１２２０８０２２０２ -103900	弘前市		更地	（　）	長方形	南4.5m私道、北4m、二方路		１中専 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,305	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	34,784	100 [ 100.0]	34,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	35,100
b	(　 ) 42,523	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 113.6]	37,582	100 [ 108.7]	34,574		34,900
c	(　 ) 24,283	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	23,349	100 [ 68.4]	34,136		34,500
d	(　 ) 40,226	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 139.3]	28,877	100 [ 85.7]	33,695		34,000
e	(　 ) 27,226	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	26,459	100 [ 77.5]	34,141		34,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +0.5
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -29.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,700 円／㎡]

弘前 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,729,256	620,818	2,108,438	1,973,580	134,858	（　0.9696） 130,758	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,724,125 円　　　　（　 10,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.26	Ｗ2	195.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専安原第二地区計画	50 ％	80 ％	80 ％	251 ㎡	14.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積４５㎡程度

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	99.26	91.1	90.45	1,255	113,515	2.0	227,030
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	95.95	94.3	90.45	1,255	113,515	2.0	227,030
							0.0	0
～

～

～

計		195.21	92.7	180.90		227,030		454,060
								0

⑨年額支払賃料	227,030 円　×　12ヶ月　＝　 2,724,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,724,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 143,418 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,724,942 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	454,060 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,729,256 円　　　　（　 10,874 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-17002	1,186 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.3]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	1,247	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,257 円/㎡　月額支払賃料（　 1,255 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-86003	1,089 ( 1,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,260
c	弘前（賃）　　　　-175008	1,288 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,263

弘前 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,000 円	25,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	143,418 円	2,868,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,600 円	25,400,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	76,200 円	25,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 620,818 円　（　　　　　　 2,473 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,400,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 195.21 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,973,580 円（　　　　　 7,863 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,729,256 円
②総費用	620,818 円
③純収益　①－②	2,108,438 円
④建物等に帰属する純収益	1,973,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	134,858 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	130,758 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,724,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
弘前 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 -31

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　浅井　康光

TEL.

鑑定評価額

8,680,000 円

１㎡当たりの価格

34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字泉野２丁目１６番３				②地積　(㎡)	251 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）地区計画等
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	弘前 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 600 ｍ、西 300 ｍ、南 250 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大型ＳＣや公園に近接し、学
校等へも比較的近く、また居
住環境も良好な住宅地域。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

弘前駅　南方

4.0km

法令

規制

１低専
(50,80)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

　居住環境及び生活利便性等が優れた区画整理済の住宅地域。住宅地は需要の二極化が進んでおり、当地域に対
する需要は底堅く、今後も地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,820 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は弘前市街地の住宅地域一円。典型的な需要者層は当市内に居住する中堅給与所得者等の一次取得者層が
想定され、圏外からの新規転入も見込まれる地域である。区画整然とした居住環境や生活利便性が良好な当地域に対す
る需要は底堅く、地価は強含みにある。需要の中心となる価格帯は、土地が２５０㎡程度で８００万円前後、新築戸建
物件は２，６００万円前後と認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　アパート等も見られる住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に
試算された。居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域であり、需要者は取引にあたって収益性よりも代替関係
を有する他の不動産との価格バランス等を重視して意思決定をするものと認められる。よって市場性を反映した比準価
格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　弘前 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[ 82.9]

[101.0]
100

34,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　当市の人口は減少、世帯数は微増傾向。中
心部周辺の住宅地域では需要が堅調であり、
地価は下げ止まり傾向にある。

　居住環境や生活利便性が良好な区画整然と
した住宅地域で、需要は安定しており地価は
強含んでいる。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -22.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

弘前 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１００２２０２ -91155	弘前市		貸家建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２２０４０２２０２ -102049	弘前市		建付地	（　）	長方形	南7m市道、西3.4m、角地		１住居 (60,200)
c	１２２０５０２２０２ -89140	弘前市		建付地	（　）	長方形	北西14m市道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)
d	１２２０９０２２０２ -89850	弘前市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東12.5m市道、南西9.5m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,458	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.4]	39,840	100 [ 118.5]	33,620	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	34,000
b	(　 ) 32,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	31,473	100 [ 92.6]	33,988		34,300
c	(　 ) 36,305	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	34,784	100 [ 100.4]	34,645		35,000
d	(　 ) 42,523	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 113.6]	37,582	100 [ 108.7]	34,574		34,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +4.5
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -13.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.5
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +0.5
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,600 円／㎡]

弘前 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅団地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,756,113	629,429	2,126,684	2,004,660	122,024	（　0.9696） 118,314	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,464,875 円　　　　（　 9,820 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.26	Ｗ2	195.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	80 ％	80 ％	251 ㎡	14.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積４５㎡程度

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	99.26	91.1	90.45	1,268	114,691	2.0	229,382
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	95.21	95.0	90.45	1,268	114,691	2.0	229,382
							0.0	0
～

～

～

計		194.47	93.0	180.90		229,382		458,764
								0

⑨年額支払賃料	229,382 円　×　12ヶ月　＝　 2,752,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,752,584 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 144,829 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,751,755 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	458,764 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,358 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,756,113 円　　　　（　 10,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-17002	1,186 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.3]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	1,247	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,268 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-86003	1,089 ( 1,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,274
c	弘前（賃）　　　　-175008	1,288 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,288

弘前 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	25,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	144,829 円	2,896,584　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,200 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	77,400 円	25,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 629,429 円　（　　　　　　 2,508 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 195.21 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,004,660 円（　　　　　 7,987 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,756,113 円
②総費用	629,429 円
③純収益　①－②	2,126,684 円
④建物等に帰属する純収益	2,004,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	122,024 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	118,314 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 471 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,464,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,820 円／㎡）