別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 弘前 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -28 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　橋本　一憲   TEL.

鑑定評価額 5,020,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字町田２丁目２番３ ②地積 　(㎡) 540   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、店舗等が 建ち並ぶ県道沿いの 住宅地域 東9m県道 水道、下水 弘前 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   340 ｍ、南   570 ｍ、北   530 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地に近い市街化調整区域 内の農家住宅地域。 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 弘前駅北西方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 弘前市の既成市街地に近い市街化調整区域内の農家住宅地域である。中心部と比較して生活利便性が劣り、人口 減少も顕著であることから、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は弘前市の市街化調整区域内の農家住宅地域である。地縁的選好性が強いことから、需要者は地縁・血縁関 係等を有する者が中心になり、同一需給圏外からの転入等はほとんどない。中心部と比較して生活利便性が劣るため需 要は弱く、買手市場である。なお、弘前市内における市街化調整区域内の土地取引は、縁故者間取引を除くと非常に少 ないことから、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益性を指向する地域ではなく、自己居住用を目的とした需要 が中心である。比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域は快 適性を重視して取引される住宅地域で、自己居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弘前 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,700 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 81.8] [100.0] 100 9,290  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 弘前市の人口は減少、世帯数は横ばい。地価 は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減 少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。 既成市街地に近い市街化調整区域内の農家住 宅地域であり、中心部と比較して生活利便性 が劣り、人口減少も顕著であることから、需 要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％