別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 弘前 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -27 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 5,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字鳥井野字長田６９番２ ②地積 　(㎡) 780   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南7.5m市道 水道、下水 弘前 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧岩木地区の事業所等も混在 する地域 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 弘前駅西方 7.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　人口減少や高齢化、若年層の流出等の影響から地域は衰退傾向にあって、地価は引き続き下落傾向で推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市郊外の住宅地域一円。典型的な需要者層は地縁や血縁を有する一次取得者層が想定され、圏外か らの新規転入等は見られない。農業経営を取巻く環境は厳しく、後継者不足は深刻であり、農家住宅地域への需要は弱 く地域は衰退傾向にある。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少ない事から見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅が主体の地域で、アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が成立してい ないことから収益還元法の適用は断念した。取引に際しては居住の快適性や利便性を重視し、他の不動産との価格バラ ンスを考慮して意思決定を行うものと考えられることから、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準 地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弘前 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,700 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [133.3] [100.0] 100 5,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　当市の人口は減少、世帯数は微増傾向。中 心部周辺の住宅地域では需要が堅調であり、 地価は下げ止まり傾向にある。 　人口減少や高齢化、若年層の流出等から地 域は衰退傾向で需要は低迷しており、地価は 弱含みで推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％