鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

弘前 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６０２２０２ -110357	弘前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
b	１２２０２０２２０２ -101100	弘前市		建付地	（　）	台形	南東6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２２０８０２２０２ -103799	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西10m県道、中間画地		工業 (60,200)
d	１２２０４０２２０２ -102071	弘前市		建付地	（　）	長方形	西9.5m市道、南9m、角地		１中専 (70,200)
e	１２２１００２２０２ -86772	弘前市		建付地	（　）	正方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	32,967	100 [ 101.1]	32,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	32,900
b	(　 ) 22,393	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	23,133	100 [ 70.4]	32,859		33,200
c	(　 ) 27,147	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	26,103	100 [ 80.2]	32,547		32,900
d	(　 ) 33,775	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.1]	43,246	100 [ 131.6]	32,862		33,200
e	(　 ) 33,499	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.5]	35,962	100 [ 109.5]	32,842		33,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +19.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,000 円／㎡]

弘前 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,720,063	638,338	2,081,725	2,051,280	30,445	（　0.9696） 29,519	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	614,979 円　　　　（　 2,330 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.26	Ｗ2	195.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	15.4 m x 18.0 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ，平均専有面積約４５㎡）の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	99.26	91.1	90.45	1,234	111,615	2.0	223,230
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	95.95	94.3	90.45	1,234	111,615	2.0	223,230
							0.0	0
～

～

～

計		195.21	92.7	180.90		223,230		446,460
								0

⑨年額支払賃料	223,230 円　×　12ヶ月　＝　 2,678,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,678,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 142,938 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,715,822 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	446,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,241 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,720,063 円　　　　（　 10,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-127001	1,298 ( 1,295)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,236 円/㎡　月額支払賃料（　 1,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-152001	1,334 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,246
c	弘前（賃）　　　　-222002	1,196 ( 1,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	100 [ 87.0]	1,225

弘前 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	26,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	142,938 円	2,858,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,600 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	79,200 円	26,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 638,338 円　（　　　　　　 2,418 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 195.21 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,051,280 円（　　　　　 7,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,720,063 円
②総費用	638,338 円
③純収益　①－②	2,081,725 円
④建物等に帰属する純収益	2,051,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,445 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 614,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,330 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
弘前 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 -24

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　駒木　功

TEL.

鑑定評価額

8,710,000 円

１㎡当たりの価格

33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字野田１丁目１２番１６				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅にアパート等が混在する既成住宅地域	北西6m私道	水道、ガス、下水	弘前 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 230 ｍ、南 290 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部に近く空地も見られ
る街区の雑然とした住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ私道

交通

施設

弘前駅北方

1.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に近い低層住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移していくものと予測される。近年、近
隣地域にスーパーが進出し利便性も向上しており、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,630 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、弘前市中心市街地周辺の住宅地域。需要者の中心は、市内に居住する４０歳代前後の一次取得者が殆ど
である。市場では郊外のＳＣに近接した区画整理済の地域の人気が依然高いものの、近隣地域にはでは幹線市道沿いに
新たにスーパーが立地する等、住環境や生活利便性が向上しており、住宅地の需要は安定している。土地の規模は２５
０㎡程度で８５０万円程度、新築戸建物件で２，２００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも見られる既成住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試
算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格の水準を指標に価格
が形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表
標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　弘前 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[ 96.4]

[101.0]
100

32,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少、世帯数は微増傾向。景気は持ち
直しつつあり、区画整理で居住環境良好な地
域においては需要は堅調で、二極化の動きが
続いている。

街路の配置等がやや劣るものの、市中心部に
近く、生活利便性が良好な地域で、新たにス
ーパーが立地する等地域内の需要は安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

弘前 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０３０２２０２ -87020	弘前市		建付地	（　）	正方形	北7.5m県道、東6m、角地		１住居 (70,200)
b	１２２０６０２２０２ -110357	弘前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
c	１２２０５０２２０２ -89173	弘前市		建付地	（　）	長方形	東5m未舗装道路、中間画地		１低専 (50,80)
d	１２２０８０２２０２ -103799	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西10m県道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	37,915	100 [ 118.2]	32,077	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	32,400
b	(　 ) 34,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	32,967	100 [ 101.1]	32,608		32,900
c	(　 ) 25,810	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 83.2]	34,468	100 [ 104.4]	33,015		33,300
d	(　 ) 27,147	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	26,103	100 [ 79.2]	32,958		33,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +18.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +13.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,000 円／㎡]

弘前 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,724,197	638,555	2,085,642	2,051,280	34,362	（　0.9696） 33,317	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	694,104 円　　　　（　 2,630 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.26	Ｗ2	195.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	15.4 m x 18.0 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプのアパートで、平均専有面積は４５㎡程度。

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	99.26	91.1	90.45	1,236	111,796	2.0	223,592
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	95.95	94.3	90.45	1,236	111,796	2.0	223,592
							0.0	0
～

～

～

計		195.21	92.7	180.90		223,592		447,184
								0

⑨年額支払賃料	223,592 円　×　12ヶ月　＝　 2,683,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,683,104 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 143,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,719,949 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	447,184 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,724,197 円　　　　（　 10,319 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-127001	1,298 ( 1,295)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,238 円/㎡　月額支払賃料（　 1,236 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-152001	1,334 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,246
c	弘前（賃）　　　　-461001	1,315 ( 1,312)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,232

弘前 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	26,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	143,155 円	2,863,104　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,600 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	79,200 円	26,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 638,555 円　（　　　　　　 2,419 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 195.21 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,051,280 円（　　　　　 7,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,724,197 円
②総費用	638,555 円
③純収益　①－②	2,085,642 円
④建物等に帰属する純収益	2,051,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	34,362 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,317 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 694,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,630 円／㎡）