鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

弘前 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４０２２０２ -101978	弘前市		更地	（　）	不整形	北東4.5m道路、中間画地		１住居 (60,180)
b	１２２０８０２２０２ -103799	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西10m県道、中間画地		工業 (60,200)
c	１２２０６０２２０２ -110233	弘前市		更地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２２０２０２２０２ -101100	弘前市		建付地	（　）	台形	南東6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２１１２０２２０２ -107198	弘前市		更地	（　）	長方形	西4m私道、東4m、二方路		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 50.3]	18,264	100 [ 80.6]	22,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	23,100
b	(　 ) 27,147	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	26,103	100 [ 111.4]	23,432		23,900
c	(　 ) 30,673	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	23,833	100 [ 101.5]	23,481		24,000
d	(　 ) 22,393	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	23,133	100 [ 97.9]	23,629		24,100
e	(　 ) 28,906	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	26,597	100 [ 115.0]	23,128		23,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -43.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.5
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.5
e	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,800 円／㎡]

弘前 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,785,443	400,696	1,384,747	1,282,050	102,697	（　0.9696） 99,575	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,074,479 円　　　　（　 11,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	Ｗ2	124.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	178 ㎡	13.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ：平均専有面積２８㎡程度

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	64.00	88.0	56.29	1,319	74,247	1.0	74,247
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	60.69	92.8	56.29	1,319	74,247	1.0	74,247
							0.0	0
～

～

～

計		124.69	90.3	112.58		148,494		148,494
								0

⑨年額支払賃料	148,494 円　×　12ヶ月　＝　 1,781,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,781,928 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 93,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,784,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	148,494 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,411 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,785,443 円　　　　（　 10,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-396003	1,391 ( 1,388)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 96.0]	100 [ 87.0]	1,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,320 円/㎡　月額支払賃料（　 1,319 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-353002	1,334 ( 1,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,308
c	弘前（賃）　　　　-396002	1,104 ( 1,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [ 87.0]	1,335

弘前 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,500 円	16,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	93,896 円	1,877,928　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 148,500 円	16,500,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	49,500 円	16,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 400,696 円　（　　　　　　 2,251 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,500,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 124.69 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,282,050 円（　　　　　 7,203 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,785,443 円
②総費用	400,696 円
③純収益　①－②	1,384,747 円
④建物等に帰属する純収益	1,282,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	102,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	99,575 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 559 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,074,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
弘前 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 -23

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　青田　淳一

TEL.

鑑定評価額

4,240,000 円

１㎡当たりの価格

23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字撫牛子２丁目４番１６				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅にアパート等が混在する住宅地域	東6m市道	水道、下水	撫牛子 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 70 ｍ、南 180 ｍ、北 440 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いの農家集落背後に形
成された一般住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

撫牛子駅西方

550m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、今後も現状を維持すると見られる。周辺に事業所等が多く見られ通勤の利便性が良い
ことから底堅い住宅地需要が見込まれ、地価は横這いである。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,880 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は弘前市市街地北部の住宅地域。需要者は弘前市内に居住する３０、４０歳代を中心とする民間会社員、公
務員等の一次取得者が中心で、近隣市町村からの転入もある。弘前市内では人口減少もあり、人気の高い地域を除き、
住宅需要は低迷し買手優位の状況にある。取引の中心物件は、更地であれば画地規模１５０～２５０㎡程度で総額が３
５０～６００万円程度の土地、建売であれば土地建物で２０００万円前後が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

弘前市市街地周辺の撫牛子駅に近い住宅地域で、賃貸アパートも多く見られるが、土地取引においては住宅取得目的の
売買が中心であり、取引当事者の判断において、収益価格が土地取引に与える影響は比較的少ない。よって、実証性の
ある比準価格を採用し、収益価格を参考として、さらに代表標準地と規準した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　弘前 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,700 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[104.0]

100
[ 81.0]

[102.0]
100

23,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

弘前市の人口減少、高齢化の進展等があるが
、地価は上昇と下落の二極化傾向にある。

県道背後に形成された一般住宅地域で熟成度
が高いため取引は少ないが、地価は横這いで
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -16.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

弘前 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２０２２０２ -107198	弘前市		更地	（　）	長方形	西4m私道、東4m、二方路		１住居 (60,160)
b	１２２０２０２２０２ -101100	弘前市		建付地	（　）	台形	南東6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２２０６０２２０２ -110281	弘前市		建付地	（　）	長方形	東6m私道、北西1.5m、二方路		１中専 (60,200)
d	１２２０８０２２０２ -103799	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西10m県道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,906	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	26,597	100 [ 113.9]	23,351	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	23,800
b	(　 ) 22,393	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	23,133	100 [ 96.8]	23,898		24,400
c	(　 ) 30,025	100 [ 130.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	20,523	100 [ 88.3]	23,242		23,700
d	(　 ) 27,147	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	26,103	100 [ 112.4]	23,223		23,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.5
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
c	買進み	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,800 円／㎡]

弘前 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,779,007	402,158	1,376,849	1,289,820	87,029	（　0.9696） 84,383	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,757,979 円　　　　（　 9,880 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	Ｗ2	124.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	178 ㎡	13.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ：平均専有面積２８㎡程度

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	64.00	87.9	56.29	1,314	73,965	1.0	73,965
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	60.69	92.7	56.29	1,314	73,965	1.0	73,965
							0.0	0
～

～

～

計		124.69	90.3	112.58		147,930		147,930
								0

⑨年額支払賃料	147,930 円　×　12ヶ月　＝　 1,775,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,775,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 93,558 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,777,602 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	147,930 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,779,007 円　　　　（　 9,994 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-353002	1,334 ( 1,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,321	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,315 円/㎡　月額支払賃料（　 1,314 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-396003	1,391 ( 1,388)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	1,330
c	弘前（賃）　　　　-461002	1,141 ( 1,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 87.0]	1,299

弘前 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,000 円	16,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	93,558 円	1,871,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 149,400 円	16,600,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	49,800 円	16,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 402,158 円　（　　　　　　 2,259 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,600,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 124.69 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,289,820 円（　　　　　 7,246 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,779,007 円
②総費用	402,158 円
③純収益　①－②	1,376,849 円
④建物等に帰属する純収益	1,289,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	87,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	84,383 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 474 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,757,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,880 円／㎡）