鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

弘前 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２０２２０２ -107198	弘前市		更地	（　）	長方形	西4m私道、東4m、二方路		１住居 (60,160)
b	１２２０１０２２０２ -93857	弘前市		建付地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２２０２０２２０２ -101100	弘前市		建付地	（　）	台形	南東6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２２０４０２２０２ -101934	弘前市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
e	１２２０４０２２０２ -102049	弘前市		建付地	（　）	長方形	南7m市道、西3.4m、角地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,906	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	26,597	100 [ 100.0]	26,597	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	26,900
b	(　 ) 27,218	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	31,502	100 [ 116.7]	26,994		27,300
c	(　 ) 22,393	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	23,133	100 [ 85.6]	27,025		27,300
d	(　 ) 23,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.9]	25,190	100 [ 95.5]	26,377		26,600
e	(　 ) 32,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	31,473	100 [ 119.2]	26,404		26,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -0.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,000 円／㎡]

弘前 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,796,856	657,270	2,139,586	2,113,440	26,146	（　0.9696） 25,351	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	528,146 円　　　　（　 1,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.49	Ｗ2	199.67
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	10.0 m x 30.5 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積４７㎡程度

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	101.49	92.4	93.78	1,242	116,475	2.0	232,950
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	98.18	95.5	93.78	1,242	116,475	2.0	232,950
							0.0	0
～

～

～

計		199.67	93.9	187.56		232,950		465,900
								0

⑨年額支払賃料	232,950 円　×　12ヶ月　＝　 2,795,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,795,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 146,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,792,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	465,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,426 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,796,856 円　　　　（　 8,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-3001	1,307 ( 1,304)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.3]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,244 円/㎡　月額支払賃料（　 1,242 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-175008	1,288 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,227
c	弘前（賃）　　　　-190001	1,161 ( 1,160)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,252

弘前 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,000 円	27,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,970 円	2,939,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,800 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	81,600 円	27,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 657,270 円　（　　　　　　 1,992 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 199.67 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,113,440 円（　　　　　 6,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,796,856 円
②総費用	657,270 円
③純収益　①－②	2,139,586 円
④建物等に帰属する純収益	2,113,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 528,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
弘前 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 -22

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　南　彰

TEL.

鑑定評価額

8,910,000 円

１㎡当たりの価格

27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字和泉１丁目１１番１				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:3	住宅Ｗ2	一般住宅にアパート、事業所も見られる住宅地域	北西7.5m市道	水道、ガス、下水	弘前 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

一般住宅を中心にアパートや
事業所等も見られる既成住宅
地域

街

路

基準方位　北　　７
．５ｍ市道

交通

施設

弘前駅北東方

2.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

弘前市市街地の住宅地域で、新型コロナウイルスの影響はあるものの、商業施設に近いため堅調な需要が認めら
れ、地価は横ばい傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は弘前市市街地周辺の住宅地域一円。需要者は３０代～４０代の一次取得者が中心で、圏外からの転入者も
見込まれる。近年における市場の需給動向として、新型コロナ感染症の影響が見られるものの、中心部や大型ＳＣに近
いため堅調な需要が見込まれる。土地は２５０㎡～３５０㎡で７００万円～９５０万円、新築戸建物件は２，３５０～
２，６００万円程度が取引の中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は弘前市街地周辺の一般住宅地域で、戸建住宅のほかアパート等の収益物件も多く見られるが、収益性よりも
居住の快適性が重視される地域で、収益価格は試算されたものの水準は低く求められた。したがって信頼性のある取引
事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　弘前 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,700 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[104.0]

100
[ 70.1]

[101.0]
100

27,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスが第八波に入り、国内景
気は一進一退の状態である。地方でも利便性
の良い住宅地に対する需要は回復しつつある
。

近隣地域は弘前市中心部に近い既成住宅地域
で、利便性や環境が良好なため堅調な需要が
あり地価は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

弘前 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２０２２０２ -107198	弘前市		更地	（　）	長方形	西4m私道、東4m、二方路		１住居 (60,160)
b	１２２０８０２２０２ -103799	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西10m県道、中間画地		工業 (60,200)
c	１２２０２０２２０２ -101100	弘前市		建付地	（　）	台形	南東6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２２０６０２２０２ -110357	弘前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,906	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	26,597	100 [ 100.0]	26,597	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	26,900
b	(　 ) 27,147	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	26,103	100 [ 98.4]	26,527		26,800
c	(　 ) 22,393	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	23,133	100 [ 86.6]	26,712		27,000
d	(　 ) 34,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	32,967	100 [ 122.1]	27,000		27,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,000 円／㎡]

弘前 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,796,856	657,270	2,139,586	2,113,440	26,146	（　0.9696） 25,351	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	528,146 円　　　　（　 1,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.49	Ｗ2	199.67
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	10.0 m x 30.5 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ，平均専有面積約４７㎡）の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	101.49	92.4	93.78	1,242	116,475	2.0	232,950
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	98.18	95.5	93.78	1,242	116,475	2.0	232,950
							0.0	0
～

～

～

計		199.67	93.9	187.56		232,950		465,900
								0

⑨年額支払賃料	232,950 円　×　12ヶ月　＝　 2,795,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,795,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 146,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,792,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	465,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,426 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,796,856 円　　　　（　 8,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-3001	1,307 ( 1,304)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.3]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,244 円/㎡　月額支払賃料（　 1,242 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-190001	1,161 ( 1,160)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,240
c	弘前（賃）　　　　-278003	1,262 ( 1,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,238

弘前 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,000 円	27,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,970 円	2,939,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,800 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	81,600 円	27,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 657,270 円　（　　　　　　 1,992 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 199.67 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,113,440 円（　　　　　 6,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,796,856 円
②総費用	657,270 円
③純収益　①－②	2,139,586 円
④建物等に帰属する純収益	2,113,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 528,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,600 円／㎡）