別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 弘前 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -21 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字城南３丁目１１番１ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅にア パートも混在する住 宅地域 北東5m私道 水道、下水 聖愛中高前 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   220 ｍ、南   150 ｍ、北   430 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 弘前大学等に近く学生向けア パートが多い、道路事情がや や劣る住宅地域。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ私道 交通 施設 聖愛中高前駅　北西方 400m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として当分の間、現状のまま推移するものと予測される。道路事情が劣り需要はさほど強くない地域で あるが、区画整理された新興住宅地域と比べて割安感もあり、地価はほぼ横這いで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は弘前市市街地周辺の一般住宅地域。需要者の中心は弘前市に居住する一次取得者層が中心である。景気が 緩やかに持ち直しつつあるなか不動産市況も改善傾向にあるが、需要はより利便性の良い郊外の分譲地に流れており、 道路条件のやや劣る既成住宅地域の需要は低迷している。土地は２００～４００㎡程度で４００～１，０００万円程度 が需要の中心、新築戸建住宅はさほど多くないが２，０００万円前後が中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心であるこ とに加え、近年は初期投資費用が上昇傾向にあって収益物件新築の動きは見られないことから、収益還元法は適用しな かった。土地取引は、自己使用目的がほとんどであることから、市場の実態を反映し信頼性が高いと認められる比準価 格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弘前 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [118.4] [101.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 弘前市の人口は減少、世帯数は微増。住宅着 工戸数は昨年より増加基調にあり、市街地全 般において地価は堅調で上昇地点も見られる 。 道路条件がやや劣る既成住宅地域である。近 年は区画整理された住宅地へ需要は集まり、 当地域に対する需要はさほど強くない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％