別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 弘前 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -11 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行   TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字豊原２丁目１３番１８ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅にア パート等が混在する 住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 聖愛中高前 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   340 ｍ、西   180 ｍ、南   480 ｍ、北   430 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高校・大学が多く立地するが 、街路の配置や連続性が劣る 既成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 聖愛中高前駅北東方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街路の配置等が劣る住宅地域で、現状維持で推移すると予測する。区画整理済の住宅地域に需要は集まり、周辺 地域への需要は弱いが底値感から、地価は横這い傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市市街地周辺の住宅地域。需要者は弘前市内在住の３０～４０歳代を中心とする一次取得者が中心 で、近隣市町村からの転入もある。住宅地需要は、区画整理済の居住環境良好な住宅地域に集まっているが、生活利便 性の劣る郊外住宅地域である近隣地域周辺に対しても値頃感から需要は比較的安定、地価は横這い傾向にある。土地は １５０㎡～２５０㎡程度で３００万円～８００万円、新築戸建物件は２０００万円台前半が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパート等も見られる住宅地域であるが、自用目的での取引が支配的である。比準価格は市場性を反映し実証的であ る。収益価格は土地建物の元本価格に見合う賃料水準の市場が形成されておらず低位となったが、想定事項が多く、ま た快適性を重視する住宅地域においては相対的に規範性は劣ると思料される。従って比準価格を採用し、収益価格は参 考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弘前 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 97.8] [104.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増。新型コロナウイ ルスの影響は住宅地需要には大きな影響は見 られない。 街路の配置等が劣る住宅地域。区画整理され た住宅地へ需要は集まり、地域に対する需要 は弱含みであるが、底値感から地価は横這い 傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％