別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 弘前 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -6 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大   TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字賀田１丁目１７番５外 ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 官公署に近接した区 画整理済の住宅地域 東6m市道 水道、下水 弘前 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧岩木町中心部の区画整理済 みの利便性良好な地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 弘前駅北西方 6.3km 法令 規制 ２住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　旧岩木町中心部の区画整理済みで利便性良好な住宅地域であり、今後も現状を維持し、底堅い需要を背景とし て地価は小幅な上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は旧岩木地区を中心とする市郊外の住宅地域。需要者は地縁のある一次取得者が中心であり、圏外からの 転入もみられる。コロナ禍にあっても区画整理済の地域内の住宅地は需要者の引き合いが強い。需要の中心となる価格 帯は、規模約１５０㎡～２５０㎡、総額４００万円～７００万円程度、新築戸建住宅で１，０００万円台後半～２，０ ００万円台半ばとみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内にはアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、自用の住宅が大半であるため収益還元法は適用しなかった。 地域では、収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるため、地価は取引 価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [ 85.2] [102.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口は減少、世帯数は微増。新型コロナの 影響が長期化しているが、利便性に優れた住 宅地の需要は底堅い。 　近隣地域及びその周辺で土地利用に大きな 変化は見られないが、利便性良好であるため 地価は安定的に推移した。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％