別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 青森 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 9-6 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.

鑑定評価額 49,400,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市第二問屋町３丁目７８番５３外 ｢第二問屋町３－６－１６｣ ②地積 　(㎡) 1,645   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 事務所兼工場 Ｓ2 営業所、倉庫、小工 場等の建ち並ぶ卸売 団地 東16m市道 水道、ガス、下水 青森 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   250 ｍ、南   700 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　ＩＣに近接した中小卸売企 業が集積した卸売団地。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 青森駅南東方 5.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　国道バイパス背後で青森中央ＩＣに近接した卸売工業団地で、当分の間、現状のまま推移するものと予測され る。工業地の希少性から需要は安定し、地価動向は底値感から、横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫兼事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市及び県内の流通業務地域一円。需要者の中心は自己使用目的の地縁性を持つ個人事業者又は県 内外の法人。工業地のコロナ禍に対する影響は限定的であるが、地域経済の低迷、原材料費の高騰等により、大規模な 設備投資には至っていない。近年工場地、事業所地の取引は少なく、取引価格は需要者の属性や画地規模によりまちま ちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺には賃 貸物件が少なく、賃貸市場が形成するに至っていないため、収益価格は試算できない。よって、市場の特性に適合し、 資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 57.1] [100.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍の影響は限定的で、原料費の高騰 等の影響はあるものの、工場立地件数が前年 より大幅に増加している。 　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化は なく、需給動向に大きな変動は見られない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　 -36.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％