別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 青森 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 9-4 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　工藤　美佐緒   TEL.

鑑定評価額 60,400,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市富田４丁目２１２番１２外 ｢富田４－２９－１３｣ ②地積 　(㎡) 3,319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 3:1 工場 中小規模工場、事務 所等が混在する工業 地域 南東9m道路 水道、下水 青森 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   460 ｍ、西   130 ｍ、南    90 ｍ、北   540 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 フェリーターミナルに近い、 製造業、自動車関連の事業所 等が中心の工業地域 街 路 ９ｍ道路 交通 施設 青森駅北西方 3.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも現環境を維持とみられる。市内工業団地は売れ残りが多いが、当地域はフェリー埠頭に近く、また国道 ７号までのアクセス良好等の立地条件から、売地、空地等は見られず、地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内の工業地域一円。需要者は県内外の法人が中心で、製造業が中心になるものと見込まれる。景気は 新型コロナウィルス感染症の影響により厳しい状況にあるものの、一部持ち直しの動きもみられる。このような状況の もと、既存の工業地では取引規模は隣地の買い増しが多いため一様ではないが、価格は１万～２万円／㎡程度が取引の 指標となっているとみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が形成されていないため、取引事例比較法のみの適用となった。市場は自己使用目的が取引の中心で、当該取 引価格水準で相場が形成されている。よって、本件では需要者の視点から、市場の実態を反映し説得力ある比準価格を そのまま採用するのが妥当と判断し、さらに代表標準地価格との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は依然として、厳しい状況にあるものの 緩やかに持ち直している。エネルギー価格の 上昇等により、企業の設備投資は減少傾向。 特段の変動要因はない。熟成した地域で売地 はみられない。青森港旅客数はコロナ禍前の ８割まで回復した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +9.0 その他　　　　　 -22.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％