別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 青森 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 9-3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.

鑑定評価額 69,500,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市柳川２丁目１１番１２ ②地積 　(㎡) 5,386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:3 倉庫 Ｓ2 中小規模の倉庫、油 槽所が建ち並ぶ臨海 工業地域 南西9.5m市道 水道 青森 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　     5,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青森港に面した臨海工業地域 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 青森駅北西方 750m 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫、油槽所が建ち並ぶ工業地域で、コロナ禍による景気の悪化はあるが、物流関連業種は好況で、地価水準が 低くなっていることから、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青森県内の大中規模工業地域。需要者の中心は石油・製造業及び物流関連の法人である。近年における 市場の需給動向として、首都圏を中心に景気は回復傾向にあるが、原油価格の高騰で、石油・製造業関連企業は設備投 資が伸び悩み、工業地需要は減退している。一方で、新型コロナウイルスの影響も見られるが、物流関連業種は上向い ている。取引当事者の属性により取引規模や価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は臨海型の工業地域で、自社事業所，工場，倉庫等が多く事業者向けの賃貸市場は未成熟のため収益価格は試 算しなかった。自用目的での取引が中心であり、市場性を反映し実証的と認められる比準価格を採用し、最近の工業地 の取引動向並びに単価と総額との関連の適否にも留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.8] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスが第八波に入り、国内景 気は一進一退の状態である。地方においても 物流関連の工業地に対する需要は回復しつつ ある。 臨海工業地域であるが、物流関連の工業地に 対する需要は堅調で、地価は横ばいを続けて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.5 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +9.0 その他　　　　　 +25.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％