別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 青森 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 9-2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字野木字野尻３７番７２７ ②地積 　(㎡) 1,572   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ2 中小規模の事務所、 倉庫が建ち並ぶ流通 業務団地 東16m市道 水道、ガス、下水 青森 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,050 ｍ、西    50 ｍ、南   350 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青森市南部郊外の倉庫、営業 所等が建ち並ぶ工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 青森駅南方 7.6km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 青森市南部郊外の流通業務団地であるが、市街地中心部から遠いほか道路の交通アクセスもさほど良好とは言え ず、需要は低迷している。地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の内陸部に位置する工業地域一円。需要者の中心は県内外の法人企業である。市内では工業団地の売 れ残りが見られるなど超過供給の状態が続いており、工業地需要は全般に弱い。また景気は緩やかな回復基調にあるも のの依然として弱さも見られ、新規投資に積極的な事業者は多くない。取引される価格帯は需要者の資金規模、利用目 的等により異なり、また、新規の取引が少ないため需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産が存する工業団地は、自用の事業所兼倉庫等が大半を占め、賃貸用事業所の需要が少ない。賃貸市場は未成 熟なため、収益価格は試算できなかった。以上より、最近の当市における工業地の需給動向を考慮のうえ、市場の実態 を反映させた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [100.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や原材料価格の高騰などの要因により生 産活動の業況は低調に推移している。先行き 不透明感が強く、新規投資には慎重さも見ら れる。 市南部郊外に位置し交通接近性がやや劣る。 近接の中核工業団地においても売れ残りが見 られるなど工業地は超過供給状態で、需要は 低調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　  -1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％