鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０５０２２０１ -85611	青森市		更地	（　）	不整形	西16m県道、北西16m、南東8m、三方路		１住居 (70,200)
b	１２０１２０２２０１ -106419	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東11m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２０１１０２２０１ -99972	青森市		更地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	１２１０７０２２０１ -103435	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11.5m県道、中間画地		近商 (90,200)
e	１２２０７０２２０１ -96719	青森市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、南東7m、二方路		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,675	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 84.8]	32,505	100 [ 100.0]	32,505	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,500
b	(　 ) 33,571	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 83.7]	39,668	100 [ 132.1]	30,029		30,000
c	(　 ) 48,874	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.9]	43,453	100 [ 132.1]	32,894		32,900
d	(　 ) 45,680	100 [ 110.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	39,312	100 [ 128.3]	30,641		30,600
e	(　 ) 49,819	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	49,375	100 [ 156.5]	31,550		31,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +2.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -23.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +26.0
d	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +63.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,600 円／㎡]

青森 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,147,876	1,144,778	4,003,098	3,836,030	167,068	（　0.9679） 161,705	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,051,038 円　　　　（　 7,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	173.90	Ｗ2	347.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	391 ㎡	15.2 m x 27.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階はファミリータイプのアパート：平均専有面積５０㎡程度

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	173.90	95.2	165.62	1,500	248,430	3.0	745,290
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	173.90	87.5	152.16	1,250	190,200	2.0	380,400
							0.0	0
～

～

～

計		347.80	91.4	317.78		438,630		1,125,690
								0

⑨年額支払賃料	438,630 円　×　12ヶ月　＝　 5,263,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 317.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,263,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 270,378 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,137,182 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,125,690 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,694 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,147,876 円　　　　（　 13,166 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-25001	1,301 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,252 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	青森（賃）　　　　-84001	1,314 ( 1,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,254
c	青森（賃）　　　　-121001	1,000 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,258

青森 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	283,800 円	47,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	270,378 円	5,407,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 378,400 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	141,900 円	47,300,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,144,778 円　（　　　　　　 2,928 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 347.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0811	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 45 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,836,030 円（　　　　　 9,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,147,876 円
②総費用	1,144,778 円
③純収益　①－②	4,003,098 円
④建物等に帰属する純収益	3,836,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,068 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	161,705 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 414 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,051,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
青森 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-19

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊彦

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市原別１丁目６番３｢原別１－５－２６｣				②地積　(㎡)	391 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、一般住宅、工場等が混在する路線商業地域	南東20m県道	水道、下水	矢田前 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 920 ｍ、南 640 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

商住混在地域へと移行しつつ
ある近隣商業地域

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

矢田前駅北西方

850m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　商住混在地域へと移行するものと予測される。景気は持ち直しており、個人消費は全体として回復しつつある
が、近隣地域の需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,440 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、青森市の路線商業地域及び商住混在地域である。需要者は青森市内の事業経営者が中心である。景気
は持ち直しており、個人消費は全体として回復しつつあるが、郊外の大型店舗へ顧客が流出し、新規出店の需要は乏し
い。土地は３５０～４５０㎡程度で１，１００～１，５００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺には貸店舗等が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算され
信頼性も相対的に劣る。よって信頼性が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　都心部から離れた人気のない商業地域は、
郊外型大型ＳＣへの顧客流失に歯止めがかか
らず、需要は弱含みである。

　一般的要因に記載している理由で、需要は
弱含みである。

　個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０５０２２０１ -85611	青森市		更地	（　）	不整形	西16m県道、北西16m、南東8m、三方路		１住居 (70,200)
b	１２２０１０２２０１ -93445	青森市		貸家建付地	（　）	不整形	西25m市道、北東6m、北4m、三方路		準住居 (70,200)
c	１２０１１０２２０１ -99972	青森市		更地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	１２１０３０２２０１ -89551	青森市		建付地	（　）	不整形	北東11m国道、南東5m、北西6.5m、三方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,675	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.8]	32,309	100 [ 100.0]	32,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,300
b	(　 ) 40,218	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.5]	44,936	100 [ 149.0]	30,158		30,200
c	(　 ) 48,874	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.9]	43,497	100 [ 132.1]	32,927		32,900
d	(　 ) 23,983	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.0]	35,724	100 [ 115.1]	31,037		31,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +2.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -23.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +47.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -33.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,600 円／㎡]

青森 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,162,395	1,145,741	4,016,654	3,836,030	180,624	（　0.9679） 174,826	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,298,604 円　　　　（　 8,440 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	173.90	Ｗ2	347.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	391 ㎡	15.2 m x 27.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階：ファミリータイプのアパート（平均専有面積約５０㎡）

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	173.90	95.2	165.62	1,504	249,092	3.0	747,276
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	173.90	87.5	152.16	1,254	190,809	2.0	381,618
							0.0	0
～

～

～

計		347.80	91.4	317.78		439,901		1,128,894
								0

⑨年額支払賃料	439,901 円　×　12ヶ月　＝　 5,278,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 317.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,278,812 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 271,141 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,151,671 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,128,894 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,724 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,162,395 円　　　　（　 13,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-9005	1,620 ( 1,618)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,281	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,256 円/㎡　月額支払賃料（　 1,254 円/㎡）　基準階 2 F B
b	青森（賃）　　　　-22007	783 ( 782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	1,250
c	青森（賃）　　　　-54001	1,486 ( 1,483)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,238

青森 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	283,800 円	47,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	271,141 円	5,422,812　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 378,400 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	141,900 円	47,300,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,145,741 円　（　　　　　　 2,930 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 347.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0811	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 45 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,836,030 円（　　　　　 9,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,162,395 円
②総費用	1,145,741 円
③純収益　①－②	4,016,654 円
④建物等に帰属する純収益	3,836,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	180,624 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	174,826 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,298,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,440 円／㎡）