鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０８０２２０１ -99728	青森市		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１２１１２０２２０１ -106699	青森市		更地	（　）	不整形	北14m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１１９０９０２２０１ -89693	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西50m県道、南15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	１２２０８０２２０１ -103467	青森市		建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	１２００１０２２０１ -98977	青森市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北16.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,132	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	72,428	100 [ 111.2]	65,133	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,100
b	(　 ) 62,709	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	65,085	100 [ 100.0]	65,085		65,100
c	(　 ) 70,477	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	64,369	100 [ 97.9]	65,750		65,800
d	(　 ) 37,431	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 81.8]	56,856	100 [ 87.0]	65,352		65,400
e	(　 ) 53,760	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	66,385	100 [ 102.0]	65,083		65,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,100 円／㎡]

青森 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,508,955	3,189,125	10,319,830	9,724,000	595,830	（　0.9719） 579,087	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	10,926,170 円　　　　（　 28,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	297.00	Ｓ3	891.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	382 ㎡	10.5 m x 37.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア部分貸し：各戸専有面積６０～６５㎡程度

⑦有効率　 84.8 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	297.00	84.8	251.96	1,596	402,128	3.0	1,206,384
							0.0	0
2～ 2	店舗	297.00	84.8	251.96	1,548	390,034	3.0	1,170,102
							0.0	0
3～ 3	店舗	297.00	84.8	251.86	1,548	389,879	3.0	1,169,637
							0.0	0
～

～

計		891.00	84.8	755.78		1,182,041		3,546,123
								0

⑨年額支払賃料	1,182,041 円　×　12ヶ月　＝　 14,184,492 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 755.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,184,492 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 709,225 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,475,267 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,546,123 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,508,955 円　　　　（　 35,364 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-126004	1,486 ( 1,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,598	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,596 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-96006	1,910 ( 1,907)	100 [125.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,643
c	青森（賃）　　　　-130011	2,335 ( 2,329)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,576

青森 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	130,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	709,225 円	14,184,492　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 191,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,248,000 円	130,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,189,125 円　（　　　　　　 8,348 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 891.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,724,000 円（　　　　　 25,455 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,508,955 円
②総費用	3,189,125 円
③純収益　①－②	10,319,830 円
④建物等に帰属する純収益	9,724,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	595,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	579,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,516 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,926,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
青森 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-10

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　浅井　康光

TEL.

鑑定評価額

24,100,000 円

１㎡当たりの価格

63,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市本町２丁目５番３｢本町２－５－２｣				②地積　(㎡)	382 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3.5	店舗Ｓ5	中低層の飲食店ビル、ホテル等が多い商業地域	北14.5m市道	水道、ガス、下水	青森 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 270 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

　料理店、飲食店ビル、ホテ
ル等が連坦する当市を代表す
る歓楽街。

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

青森駅　東方

1.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

　コロナ禍により消費者の自粛ムードは未だ消えず、飲食店等を主体とする当地域への需要は弱含んでいる。先
行きが不透明であることから、地価は下落基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は青森市中心部の商業地域一円。中でも当市随一の歓楽街である本町地区に強い代替競争関係が認められ
る。典型的な需要者層は、自己利用やテナントビルの経営を行う県内外の法人や、ホテルやマンション建設目的の大手
事業者等が想定される。需要の中心となる価格帯は需要者の属性や規模等により様々であるが、概ね総額で一億円以下
と認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺には賃貸物件も見られるが、空室も見られる状況であり、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていない
ことから収益価格は低位に試算された。自己利用目的での取引が中心の地域であることから、市場の特性に適合し説得
力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、広域的な観点からの検討を踏まえて、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　記録的な円安や原材料価格の高騰等から物
価は上昇しており、地元経済を取り巻く環境
は厳しい状況が続いている。

　観光客数の低迷や宴会の自粛等コロナ禍の
影響を未だ受けており、飲食店舗主体の当地
域に対する需要は弱い。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４０２２０１ -114760	青森市		建付地	（　）	長方形	西9.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１２１０７０２２０１ -103294	青森市		更地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２１１２０２２０１ -106699	青森市		更地	（　）	不整形	北14m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２２０１０２２０１ -93630	青森市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、南3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,711	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	55,179	100 [ 84.0]	65,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,700
b	(　 ) 58,393	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,933	100 [ 87.0]	65,440		65,400
c	(　 ) 62,709	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	65,085	100 [ 100.0]	65,085		65,100
d	(　 ) 40,947	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 75.0]	100 [ 97.7]	54,987	100 [ 83.8]	65,617		65,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,100 円／㎡]

青森 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,491,687	3,185,218	10,306,469	9,724,000	582,469	（　0.9719） 566,102	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	10,681,170 円　　　　（　 28,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	297.00	Ｓ3	891.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	382 ㎡	10.5 m x 37.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア部分貸し：各戸専有面積６０～６５㎡程度

⑦有効率　 84.8 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	297.00	84.8	251.96	1,594	401,624	3.0	1,204,872
							0.0	0
2～ 2	店舗	297.00	84.8	251.96	1,546	389,530	3.0	1,168,590
							0.0	0
3～ 3	店舗	297.00	84.8	251.86	1,546	389,376	3.0	1,168,128
							0.0	0
～

～

計		891.00	84.8	755.78		1,180,530		3,541,590
								0

⑨年額支払賃料	1,180,530 円　×　12ヶ月　＝　 14,166,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 755.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,166,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 708,318 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,458,042 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,541,590 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,645 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,491,687 円　　　　（　 35,319 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-68013	1,977 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,679	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,598 円/㎡　月額支払賃料（　 1,594 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,604
c	青森（賃）　　　　-130011	2,335 ( 2,329)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,512

青森 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	130,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	708,318 円	14,166,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,248,000 円	130,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,185,218 円　（　　　　　　 8,338 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 891.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,724,000 円（　　　　　 25,455 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,491,687 円
②総費用	3,185,218 円
③純収益　①－②	10,306,469 円
④建物等に帰属する純収益	9,724,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	582,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	566,102 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,482 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,681,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,000 円／㎡）