鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６０２２０１ -109810	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	北14m市道、東10.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	１２１０９０２２０１ -99822	青森市		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２１１２０２２０１ -106699	青森市		更地	（　）	不整形	北14m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２２０４０２２０１ -101740	青森市		建付地	（　）	長方形	東25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	１２１０３０２２０１ -89572	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,319	100 [ 110.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	65,548	100 [ 97.0]	67,575	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,600
b	(　 ) 72,840	100 [ 120.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	67,376	100 [ 100.0]	67,376		67,400
c	(　 ) 62,709	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	65,085	100 [ 97.0]	67,098		67,100
d	(　 ) 66,020	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	67,381	100 [ 100.0]	67,381		67,400
e	(　 ) 47,580	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 121.6]	51,962	100 [ 77.6]	66,961		67,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
a	買進み	％／月 -0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.13	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 +10.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,200 円／㎡]

青森 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,062,044	997,489	3,064,555	2,857,360	207,195	（　0.9719） 201,373	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,799,491 円　　　　（　 17,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	132.49	Ｓ2	264.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	219 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア部分貸し（平均専有面積約５６㎡）

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.49	84.9	112.54	1,569	176,575	3.0	529,725
							0.0	0
2～ 2	店舗	132.49	84.9	112.54	1,412	158,906	3.0	476,718
							0.0	0
～

～

～

計		264.98	84.9	225.08		335,481		1,006,443
								0

⑨年額支払賃料	335,481 円　×　12ヶ月　＝　 4,025,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,025,772 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 213,289 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,052,483 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,006,443 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,561 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,062,044 円　　　　（　 18,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,588	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,573 円/㎡　月額支払賃料（　 1,569 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-130011	2,335 ( 2,329)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,559
c	青森（賃）　　　　-130002	1,348 ( 1,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,573

青森 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	229,200 円	38,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	213,289 円	4,265,772　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 366,700 円	38,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 997,489 円　（　　　　　　 4,555 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 264.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,857,360 円（　　　　　 13,047 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,062,044 円
②総費用	997,489 円
③純収益　①－②	3,064,555 円
④建物等に帰属する純収益	2,857,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	207,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	201,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 920 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,799,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
青森 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-9

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　青田　淳一

TEL.

鑑定評価額

14,200,000 円

１㎡当たりの価格

65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市本町５丁目４番２７｢本町５－４－１８｣				②地積　(㎡)	219 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の飲食店が多い普通商業地域	南25m市道	水道、ガス、下水	青森 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模飲食店舗が中心だが、
ホテルや事務所等も混在する
商業地域。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

青森駅　東方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

本町地区の飲食店舗が多い商業地域だが、地域経済の長期低迷に伴い新規開業は少なく、最近は新型コロナウイ
ルス感染症の影響で需要は一段と低調で、今後地価もやや下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は青森市の中心的商業地域。需要者は、青森市内を中心とした県内資本、県外資本の法人である。店舗、事
務所としての需要が中心であるが、画地規模が大きい土地については、ホテル、マンション用地としての需要も見られ
る。郊外の大型商業施設等への商業流出が継続しているが、新町地区では再開発計画が見られる。需要の中心となる土
地建物総額は県内資本では５０００万円程度までが中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

青森市の中心市街地本町地区の商業地域であり、需要側の中心は収益性から判断を行う事業者であるが、自用の店舗、
事務所が多く見られ、収益価格の規範性はやや弱い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに代表
標準地と規準した価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　青森 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,100 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[100.0]
100

65,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青森市の商業の郊外シフトの中で、コロナ禍
は収束しつつあり中心商業地では再開発の動
きがある。

飲食店舗中心の商業地域で、地域経済の低迷
から新規の出店意欲は弱く、最近は急速な景
気悪化に伴い需要は一段と低調で、地価も下
落傾向にある。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２０２２０１ -106699	青森市		更地	（　）	不整形	北14m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１２２０６０２２０１ -109810	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	北14m市道、東10.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	１２２０７０２２０１ -96691	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m市道、中間画地		２住居駐車場整備地区 (71,208)
d	１２２０８０２２０１ -103467	青森市		建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,709	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	65,085	100 [ 97.0]	67,098	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,100
b	(　 ) 76,319	100 [ 110.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	65,548	100 [ 97.0]	67,575		67,600
c	(　 ) 64,772	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	65,896	100 [ 99.8]	66,028		66,000
d	(　 ) 37,431	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 81.8]	56,856	100 [ 84.3]	67,445		67,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
b	買進み	％／月 -0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,000 円／㎡]

青森 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,150,799	1,015,648	3,135,151	2,917,200	217,951	（　0.9719） 211,827	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,996,736 円　　　　（　 18,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	132.49	Ｓ2	264.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	219 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階ともフロア部分貸し：平均専有面積５６㎡程度

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.49	84.9	112.54	1,605	180,627	3.0	541,881
							0.0	0
2～ 2	店舗	132.49	84.9	112.54	1,445	162,620	3.0	487,860
							0.0	0
～

～

～

計		264.98	84.9	225.08		343,247		1,029,741
								0

⑨年額支払賃料	343,247 円　×　12ヶ月　＝　 4,118,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,118,964 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 217,948 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,141,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,029,741 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,783 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,150,799 円　　　　（　 18,953 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-81002	1,621 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,638	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,609 円/㎡　月額支払賃料（　 1,605 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-130002	1,348 ( 1,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,602
c	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,588

青森 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,000 円	39,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	217,948 円	4,358,964　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,400 円	39,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,015,648 円　（　　　　　　 4,638 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 264.98 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,917,200 円（　　　　　 13,321 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,150,799 円
②総費用	1,015,648 円
③純収益　①－②	3,135,151 円
④建物等に帰属する純収益	2,917,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	217,951 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	211,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 967 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,996,736 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,200 円／㎡）