鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００１０２２０１ -98977	青森市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北16.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１２１０４０２２０１ -114760	青森市		建付地	（　）	長方形	西9.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２１０７０２２０１ -103294	青森市		更地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２００５０２２０１ -61828	青森市		更地	（　）	長方形	南西14.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	１２２０７０２２０１ -96691	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m市道、中間画地		２住居駐車場整備地区 (71,208)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,760	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	66,385	100 [ 100.0]	66,385	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,400
b	(　 ) 49,711	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	55,179	100 [ 82.6]	66,803		66,800
c	(　 ) 58,393	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,933	100 [ 86.1]	66,124		66,100
d	(　 ) 62,150	100 [ 110.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	61,027	100 [ 92.0]	66,334		66,300
e	(　 ) 64,772	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	65,896	100 [ 99.3]	66,361		66,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣地買増	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	隣地買増	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,300 円／㎡]

青森 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,556,412	873,813	2,682,599	2,498,320	184,279	（　0.9719） 179,101	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,379,264 円　　　　（　 17,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.00	Ｓ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	197 ㎡	8.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所の店舗兼事務所を想定。１階はフロア部分貸、２階はフロア貸し

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	112.00	92.0	103.00	1,596	164,388	3.0	493,164
							0.0	0
2～ 2	事務所	112.00	89.3	100.00	1,468	146,800	3.0	440,400
							0.0	0
～

～

～

計		224.00	90.6	203.00		311,188		933,564
								0

⑨年額支払賃料	311,188 円　×　12ヶ月　＝　 3,734,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 203.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,734,256 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 186,713 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,547,543 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	933,564 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,869 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,556,412 円　　　　（　 18,053 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-130007	1,999 ( 1,994)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,587	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,596 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-148007	1,666 ( 1,659)	100 [100.0]	[ 89.3] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,522
c	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,620

青森 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	200,400 円	33,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	186,713 円	3,734,256　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 320,600 円	33,400,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 873,813 円　（　　　　　　 4,436 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,498,320 円（　　　　　 12,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,556,412 円
②総費用	873,813 円
③純収益　①－②	2,682,599 円
④建物等に帰属する純収益	2,498,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	184,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	179,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,379,264 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
青森 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-8

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　工藤　美佐緒

TEL.

鑑定評価額

12,600,000 円

１㎡当たりの価格

64,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市安方２丁目４番５｢安方２－４－３｣				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北14.5m市道	水道、ガス、下水	青森 590m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 10 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心商店街裏通りの駐車場が
多い商業地域

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

青森駅　東方

590m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

今後も現環境を維持するとみられる。飲食店はコロナ禍による危機は脱したが、客足はコロナ禍以前には程遠く
、地価はしばらくは弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市の中心商業地域一円。需要者は県内外の法人が中心になるものと見込まれる。現在、駅前では新駅ビル
開発のほか二つの再開発事業が進んでおり、経済効果に対する期待感があるが、客足はコロナ禍以前の水準には戻って
いない。このような状況のもと、市場で取引される価格は需要者の資金規模、利用目的等により異なるが、総額１憶円
までが上限とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

容積率を消化するだけの実需を見込めないことから、二階建ての店舗兼事務所の建築を想定し収益価格を求めたが、比
準価格よりも低位に試算された。市場での不動産取引は、自己使用目的が主で取引相場が重視されている。よって、本
件では需要者の視点から市場の実態を反映し信頼性が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さら
に代表標準地価格との比較検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　青森 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 71,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[111.9]

[100.0]
100

64,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロウィルス感染症の影響により
、厳しい状況にあるものの、個人消費、雇用
情勢等、緩やかに持ち直している。

飲食店街は依然としてコロナ禍の影響を受け
ている。客足はコロナ禍以前には程遠く、商
況の回復は見通せない状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２０２２０１ -106699	青森市		更地	（　）	不整形	北14m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１２２０１０２２０１ -93630	青森市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、南3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	１２２０４０２２０１ -101740	青森市		建付地	（　）	長方形	東25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２２０７０２２０１ -96748	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	北36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,709	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	65,085	100 [ 98.0]	66,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,400
b	(　 ) 40,947	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 75.0]	100 [ 97.7]	54,987	100 [ 83.0]	66,249		66,200
c	(　 ) 66,020	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	67,381	100 [ 101.7]	66,255		66,300
d	(　 ) 41,545	100 [ 70.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	62,224	100 [ 93.9]	66,266		66,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -1.0
d	売急ぎ	％／月 -0.07	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,300 円／㎡]

青森 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,565,692	874,100	2,691,592	2,498,320	193,272	（　0.9719） 187,841	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,544,170 円　　　　（　 18,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.00	Ｓ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	197 ㎡	8.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所の店舗兼事務所を想定。１階は部分貸し、２階はフロア貸し。

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	112.00	92.0	103.00	1,600	164,800	3.0	494,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	112.00	89.3	100.00	1,472	147,200	3.0	441,600
							0.0	0
～

～

～

計		224.00	90.6	203.00		312,000		936,000
								0

⑨年額支払賃料	312,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,744,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 203.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,744,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 187,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,556,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	936,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,892 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,565,692 円　　　　（　 18,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-130007	1,999 ( 1,994)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,587	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,604 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,620
c	青森（賃）　　　　-148007	1,666 ( 1,659)	100 [100.0]	[ 89.3] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,507

青森 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	200,400 円	33,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	187,200 円	3,744,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 320,600 円	33,400,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 874,100 円　（　　　　　　 4,437 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,498,320 円（　　　　　 12,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,565,692 円
②総費用	874,100 円
③純収益　①－②	2,691,592 円
④建物等に帰属する純収益	2,498,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	193,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	187,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 954 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,544,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,000 円／㎡）