鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２０２２０１ -106755	青森市		建付地	（　）	台形	北西8m市道、北東6m、角地		近商 (90,200)
b	１２２０３０２２０１ -86794	青森市		建付地	（　）	不整形	南14.5m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
c	１２２０６０２２０１ -109855	青森市		更地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
d	１２２０８０２２０１ -103377	青森市		更地	（　）	不整形	西20m国道、北6m、角地		近商 (100,200)
e	１２２０８０２２０１ -103467	青森市		建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	47,087	100 [ 91.8]	51,293	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,300
b	(　 ) 45,484	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	50,732	100 [ 97.8]	51,873		51,900
c	(　 ) 48,619	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	50,615	100 [ 97.8]	51,754		51,800
d	(　 ) 58,737	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.7]	55,820	100 [ 104.9]	53,213		53,200
e	(　 ) 37,431	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 81.8]	56,856	100 [ 109.3]	52,018		52,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

青森 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,110,816	652,632	2,458,184	2,297,100	161,084	（　0.9697） 156,203	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,947,226 円　　　　（　 14,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	105.44	ＬＳ2	209.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	8.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸、２階住宅：ファミリータイプ：平均専有面積約４９㎡程度

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.34	93.7	97.74	1,482	144,851	3.0	434,553
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	105.44	92.7	97.74	1,304	127,453	2.0	254,906
							0.0	0
～

～

～

計		209.78	93.2	195.48		272,304		689,459
								0

⑨年額支払賃料	272,304 円　×　12ヶ月　＝　 3,267,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,267,648 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 163,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,104,266 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	689,459 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,550 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,110,816 円　　　　（　 15,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-68013	1,977 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,525	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,486 円/㎡　月額支払賃料（　 1,482 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-96006	1,910 ( 1,907)	100 [125.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,442
c	青森（賃）　　　　-126005	2,724 ( 2,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [156.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,492

青森 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,000 円	28,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	163,382 円	3,267,648　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,000 円	28,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	42,750 円	28,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 652,632 円　（　　　　　　 3,215 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,500,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 209.78 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,297,100 円（　　　　　 11,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,110,816 円
②総費用	652,632 円
③純収益　①－②	2,458,184 円
④建物等に帰属する純収益	2,297,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	161,084 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	156,203 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 769 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,947,226 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
青森 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-1

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　駒木　功

TEL.

鑑定評価額

10,300,000 円

１㎡当たりの価格

50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市旭町１丁目４８番４７｢旭町１－２－２９｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	低層小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	西10m市道	水道、下水	青森 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 90 ｍ、南 150 ｍ、北 260 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小売店舗等に一般住宅、アパ
ートも混在する旧来型の商店
街

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

青森駅南方

1.6km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、医院等が建ち並ぶ旧来からの商店街で、閉店した店舗が目立ち新規に開店する店舗もみられず、郊外
の大型店舗等へ顧客が流出し商況の衰退が止まっておらず、地価は今後とも下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は青森市内の近隣商業地域。需要者は同一需給圏内に地縁のある法人、個人事業者がほとんどを占める。旧
来型の商店街であり商業形態の変化、郊外の大型店舗等への顧客の流出などから有効需要は減退しており、このところ
の新型コロナウイルス感染症の影響も加わり地価は引き続き下落傾向で推移している。このような状況のもと、取引の
中心となる土地の価格帯は２００㎡程度で１，０００万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市の中心部に近い近隣商業地域であるが地域内には自用の店舗等が多く、廃業等による空店舗の一部が賃貸に供される
程度であり、商業用不動産の賃貸市場が形成されるまでには至っていないため、収益価格は低位に試算された。当地域
においては自用目的での取引が殆どで、当該取引価格の水準により地価が形成されているため、市場の実態を反映した
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　青森 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,900 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[122.4]

[100.0]
100

50,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響で減少していた人出は回復し
景気は持ち直しつつあるものの、地域、業種
によっては不透明感が残り需要も弱含みのま
まである。

１０ｍ市道沿いの古くからの商店街であるが
、外出の自粛傾向や郊外大型店舗等への顧客
流出が続き商況は低迷し需要は減退している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８０２２０１ -103377	青森市		更地	（　）	不整形	西20m国道、北6m、角地		近商 (100,200)
b	１２２０７０２２０１ -96691	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m市道、中間画地		２住居駐車場整備地区 (71,208)
c	１２２０６０２２０１ -109855	青森市		更地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
d	１２１１２０２２０１ -106755	青森市		建付地	（　）	台形	北西8m市道、北東6m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,737	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.7]	55,820	100 [ 104.9]	53,213	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,200
b	(　 ) 64,772	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	65,896	100 [ 127.1]	51,846		51,800
c	(　 ) 48,619	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	50,615	100 [ 97.8]	51,754		51,800
d	(　 ) 48,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	47,087	100 [ 89.8]	52,435		52,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

青森 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,071,744	650,679	2,421,065	2,297,100	123,965	（　0.9697） 120,209	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,268,094 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	105.44	ＬＳ2	209.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	8.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一階店舗部分はフロア貸し、２階住宅部分はファミリータイプ：平均専有面積４９㎡程度。

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.34	93.7	97.74	1,487	145,339	3.0	436,017
							0.0	0
2～ 2	住宅	105.44	92.7	97.74	1,264	123,543	2.0	247,086
							0.0	0
～

～

～

計		209.78	93.2	195.48		268,882		683,103
								0

⑨年額支払賃料	268,882 円　×　12ヶ月　＝　 3,226,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,226,584 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,329 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,065,255 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	683,103 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,489 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,071,744 円　　　　（　 15,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-68013	1,977 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,525	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,491 円/㎡　月額支払賃料（　 1,487 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-89001	2,234 ( 2,223)	100 [100.0]	[ 94.8] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,455
c	青森（賃）　　　　-126005	2,724 ( 2,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [156.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,492

青森 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,000 円	28,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	161,329 円	3,226,584　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,000 円	28,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	42,750 円	28,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 650,679 円　（　　　　　　 3,205 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,500,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 209.78 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,297,100 円（　　　　　 11,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,071,744 円
②総費用	650,679 円
③純収益　①－②	2,421,065 円
④建物等に帰属する純収益	2,297,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	123,965 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	120,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 592 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,268,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）