別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 青森 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -47 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優   TEL.

鑑定評価額 3,330,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字幸畑字谷脇１２０番７ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅の中 に一般住宅等が混在 する地域 北西5m市道 水道 東青森 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   410 ｍ、西   840 ｍ、南   330 ｍ、北   470 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 畑地も散見される住宅地域。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 東青森駅南方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 青森市の中心部から遠い南東郊外にあり、また市街化調整区域内の農家も混在する地域で地縁性もあることから 当地域への需要は弱く、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青森市内の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は世帯分離に伴う一次取得者が大半を占め、同一 需給圏外からの転入者は殆どない。地縁的選好性が強いことから需要者は限られる傾向にあり、コロナ禍による大きな 影響はないものの、需要は弱い。市街化調整区域内の農家も混在する住宅地域内においては大小様々な画地があり、取 引規模もまちまちで需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域で賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用は出来なかった。当地域は、自用の 戸建住宅の建築を目的とした取引が殆どであり、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される 。よって、市場の実態を反映していると判断される比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [108.7] [100.0] 100 12,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、新設住宅着工数は減少したが、土地取 引件数は若干増加した。住宅地需要について はコロナ禍による大きな影響は見られない。 調区内であり地縁性が強く、中心部からも遠 いため需要は弱く、地価の下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％