別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 青森 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -46 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　濤岡　徹   TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字戸崎字宮井９１番１ ②地積 　(㎡) 511   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2.5 空地 農家住宅が建ち並ぶ 県道沿いの住宅地域 北西10m県道 水道、下水 小柳 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   580 ｍ、南   300 ｍ、北 1,140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 自動車整備工場等事業所も混 じる農家住宅地域。 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 小柳南東方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅地域として、当分の間現状の儘推移するものと予測される。農家住宅地に対する有効需要は過疎化の進 行等により減退傾向にあり、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青森市の農家住宅地域。需要者の中心は、近隣地域に地縁を有する一次取得者が殆どである。景気は緩 やかに持ち直しの動きがみられるものの、農家住宅地は地縁的選好性が強く、過疎化の進行の影響等から需要は弱含み である。取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺にはアパート、貸店舗等の収益物件は見当たらず、賃貸市場は成立していないので、収益還元法は適用で きなかった。自用目的での取引が中心であるので、実証的な比準価格を採用し、類似の標準地、基準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農家住宅地は地縁的選好性が強く、過疎化の 進行の影響等から、需要は弱含みである。 農家住宅地域であるが、一般的要因に記載し ている理由で、需要は弱含みである。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％