別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 青森 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -45 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.

鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字八幡林字熊谷７０番２ ②地積 　(㎡) 730   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 在来の農家住宅に一 般住宅が混在する地 域 西5.5m市道 水道、下水 矢田前 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   690 ｍ、南   530 ｍ、北   740 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　幹線街路背後の中学校に近 い農家集落地域。 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 矢田前駅東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　青森市北東方郊外の農家集落地域であるが、特別の変動要因はなく、農家住宅に対する有効需要は減退してお り、地価動向は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市郊外の住宅地域。需要者は、周辺地域における地縁関係者が中心である。利便性が低いため需 要弱く、一方高齢化により空家が増え供給圧力が強く、地価は下落傾向にある。土地は１００坪～５００坪程度の利用 が中心となるが、土地建物取引件数が少なく、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引が比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、郊外 の農家住宅が多い住宅地域で、アパートの新築が規制により困難な地域に存するため、収益価格は試算できない。よっ て、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を採用し、さらに代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [100.0] 100 9,670  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口の減少、物価高、資材価格高騰等の中 、住宅地の一部地域では堅調な動きが見られ 、下げ止まり傾向にある。 　少子高齢化に加え利便性が低い等、当地域 に対する需要は減退傾向が続いている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％