鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 -44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２０２２０１ -106469	青森市		更地	（　）	不整形	西5m道路、中間画地		｢調区｣ (70,200)
b	１２１１２０２２０１ -106730	青森市		貸家建付地	（　）	不整形	東10m国道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
c	１２１１２０２２０１ -106917	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.2m県道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
d	１２２０１０２２０１ -93474	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
e	１２２０５０２２０１ -88702	青森市		更地	（　）	ほぼ台形	北西19.5m道道、北東5.5m、角地		｢調区｣ (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,118	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ / ]	100 [ 82.9]	9,430	100 [ 69.0]	13,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	13,700
b	(　 ) 13,406	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 61.9]	21,419	100 [ 148.9]	14,385		14,400
c	(　 ) 5,910	100 [ 80.0]	[ 97.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 78.0]	11,590	100 [ 89.0]	13,022		13,000
d	(　 ) 10,877	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 84.6]	12,638	100 [ 91.7]	13,782		13,800
e	(　 ) 9,167	100 [ 65.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	14,691	100 [ 107.1]	13,717		13,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +49.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -40.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
c	売急ぎ	％／月 -0.16	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.5
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
e	売急ぎ	％／月 -0.12	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,700 円／㎡]

青森 -44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市街化調整区域内の農家住宅地域で、アパートの新築が法令上の規制により困難な地域である。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
青森 -44　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 -44

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　駒木　功

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市大字荒川字柴田３０番２外				②地積　(㎡)	1,378 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (70,200) （その他）
	1:3	住宅Ｗ2	農家住宅の中に一般住宅等が混在する住宅地域	南東7m市道	水道	青森 6.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 900 ｍ、西 200 ｍ、南 250 ｍ、北 380 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市南部郊外の集落規模が大き
く大規模画地が多い農家住宅
地域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

青森駅南方

6.0km

法令

規制

｢調区｣
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大規模画地が多い農家住宅地域で、農業の長期不振等のため従前から住宅地需要は低調であり地域周辺でも大き
な土地利用の変化はなく、今後とも地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 13,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、青森市郊外の農家住宅に一般住宅が混在する住宅地域一円。典型的な需要者は、周辺地域に地縁や血縁
を有する関係者が中心である。中心部から離れ利便性が低いことや農業の長期不振等のため地価は長期にわたり下落傾
向にある。需要の中心は土地は１，０００㎡前後で１，４００万円程度、新築の戸建物件はほとんど見られず、土地建
物総額の需要価格帯は明確ではない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅に農家住宅のほか農地も見られる住宅地域で、アパート等の賃貸物件はほぼ見られず、賃料水準が形成されて
いないことから収益還元法の適用は断念した。取引の意思決定にあたっては居住の快適性や生活利便性が重視される住
宅地域であり、収益性は考慮されていない。したがって、市場の実態を反映し、実証的と認められる比準価格を採用し
、さらに市郊外の農家住宅地域の標準地価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少、世帯数は横ばい傾向。利便性良
好な地域に需要が集まる一方、景気の先行き
不透明感も残り、利便性が劣る地域の需要は
弱含みで推移。

市街地から離れたやや発展性の乏しい農家住
宅地域で、地域周辺では大きな土地利用の変
化はなく住宅地需要は弱いままである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 -44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０９０２２０１ -89441	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
b	１２２０１０２２０１ -93474	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
c	１２１１２０２２０１ -106917	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.2m県道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
d	１２１１２０２２０１ -106730	青森市		貸家建付地	（　）	不整形	東10m国道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,706	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	11,714	100 [ 87.3]	13,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	13,400
b	(　 ) 10,877	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 84.6]	12,638	100 [ 91.7]	13,782		13,800
c	(　 ) 5,910	100 [ 80.0]	[ 97.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 78.0]	11,590	100 [ 89.0]	13,022		13,000
d	(　 ) 13,406	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 61.9]	21,419	100 [ 148.9]	14,385		14,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.5
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.5
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
c	売急ぎ	％／月 -0.16	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +49.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -40.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,700 円／㎡]

青森 -44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市街化調整区域内の農家住宅地域で、法令上の規制によりアパートの新築が困難な地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ