別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 青森 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -43 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行   TEL.

鑑定評価額 2,860,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字矢田字下野尻１７番５ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅に一 般住宅等が混在する 住宅地域 南5.5m市道 水道、下水 野内 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部から遠い農家集落地域 。 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 野内駅東方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等混在の農家住宅地域として現状維持で推移すると予測する。中心部から遠く地縁性の強い農家集落で 需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は青森市郊外に位置する市街化調整区域内の農家住宅地域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する 一次取得者であり、圏外からの転入者は殆どない。近年における市場の需給動向として、少子高齢化や通勤者及び農家 の実質手取り収入の減少、また地縁的選好性が強く郊外農家住宅地に対する需要は弱い。取引当事者の属性により取引 規模や価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　中心部から遠い市街化調整区域内の農家集落地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できな かった。比準価格のみの試算であるが、居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が支配的である ことから、市場の実態を反映し実証的で説得力が高いと認められる当該価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [114.4] [100.0] 100 7,690  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 青森市の人口は減少、世帯数はほぼ横這い。 新型コロナウイルスの影響は、住宅地需要に は大きな影響は見られない。 コロナ禍の長期化により地域経済は先行き不 透明。地縁性の強い農家集落地域で、中心部 及び大型ＳＣ等からも遠く需要は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％