別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 青森 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -41 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　新   TEL.

鑑定評価額 2,940,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字岡町字藤戸４７番 ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 2.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅に一般住宅 が混在する住宅地域 南東6.5m県道 水道 津軽新城 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   450 ｍ、南   500 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部から遠い市街化調整区 域内の住宅地域。 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 津軽新城駅　北東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家集落地域であり、特段の地域要因の変動は見られず、概ね現状維持と予測する。地価は、地区外 からの転入が期待できず、新規需要が見込まれないことから、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市郊外の市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者は、地縁のある一次取得者が主で、圏外から の転入者はみられない。弱含みの宅地需要に加え、高齢化により空家が増え、また郊外の小規模開発分譲等の供給圧力 等によって、地価は未だ下落傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土地のみで３００㎡程度で総額３００万円前後 、新築の戸建住宅の販売はほぼ見られず、中古住宅の売買がほとんどである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法は、 ４事例による比準で適切に補修正がなされている。近隣地域は、自己使用の戸建住宅の建築を目的とした土地取引がほ とんどで、当該取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、本件では、市場の実態を反映 し説得力の有する比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 90.4] [100.0] 100 9,740  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルスの感染者数は増減を繰 り返しているものの、住宅地需要への影響は 小さく、その需要は安定している。 　旧来からの集落地域で、需要者は地縁、血 縁関係者に限定される傾向で取引は少ない。 特段の変動要因はなく地価は弱含みで推移し ている。 　個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％