別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 青森 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -36 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志   TEL.

鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字安田字近野１４５番３１ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 東7m市道 水道、下水 青森 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青森県立美術館等の公共施設 に近い郊外の住宅地域。 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 青森駅南西方 4.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の戸建住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。但し、商業施設か ら遠く生活利便性が今一つであること等から需要は少なく、地価は弱含み横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は青森市郊外の住宅地域一円。需要者は、地縁や通勤圏、子供の学区等がある１次取得者層が中心で、同 一需給圏外からの転入者は多くない。当地域は全体的に起伏があり、商業施設から遠いなど住環境面が今ひとつである 。需要は付近にある病院とその関連施設関係者などに限定される可能性が高く、市場競争力はやや劣る。土地は２５０ ㎡程度で４００～６００万円、新築の戸建物件は少ないが２，２００～２，７００万円程度が需要価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心とした住宅地域でアパート等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算 しない。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、当該取引価格の水準を指 標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [115.9] [102.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい。県 内の景気は持ち直している。但し、住宅投資 は建築費高騰の影響もあり、弱めの動きとな っている。 周辺には病院と関連施設があり、施設関係者 の需要は存するが、限定的である。住環境は 今ひとつであり、地価は横ばい状態と判断し た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％