鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０２０２２０１ -100602	青森市		貸家建付地	（　）	不整形	南西6.5m市道、北3.5m、角地		２中専 (60,200)
b	１２２０５０２２０１ -88704	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２１１２０２２０１ -106786	青森市		更地	（　）	長方形	南東6.5m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２２０８０２２０１ -103386	青森市		更地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	１２１１２０２２０１ -106797	青森市		建付地	（　）	長方形	南東6.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,620	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	31,341	100 [ 80.4]	38,981	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,000
b	(　 ) 48,389	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	46,085	100 [ 109.6]	42,048		42,000
c	(　 ) 48,361	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 111.7]	43,295	100 [ 110.6]	39,146		39,100
d	(　 ) 34,653	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	33,974	100 [ 97.3]	34,917		34,900
e	(　 ) 24,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.7]	27,508	100 [ 72.9]	37,734		37,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -22.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,500 円／㎡]

青森 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,329,796	514,729	1,815,067	1,724,940	90,127	（　0.9696） 87,387	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,820,563 円　　　　（　 8,750 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.35	Ｗ2	165.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	14.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積３８㎡程度

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	84.35	89.6	75.55	1,271	96,024	2.0	192,048
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	81.05	93.2	75.55	1,271	96,024	2.0	192,048
							0.0	0
～

～

～

計		165.40	91.4	151.10		192,048		384,096
								0

⑨年額支払賃料	192,048 円　×　12ヶ月　＝　 2,304,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 151.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,304,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 122,429 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,326,147 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	384,096 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,649 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,329,796 円　　　　（　 11,201 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-41001	1,539 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.5]	100 [101.0]	100 [115.0]	1,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,273 円/㎡　月額支払賃料（　 1,271 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-41003	1,283 ( 1,280)	100 [100.0]	[ 98.7] 100	100 [100.0]	100 [ 99.8]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,269
c	青森（賃）　　　　-143002	1,135 ( 1,133)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	1,270

青森 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,000 円	22,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,429 円	2,448,576　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,600 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	66,600 円	22,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,729 円　（　　　　　　 2,475 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 165.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,724,940 円（　　　　　 8,293 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,329,796 円
②総費用	514,729 円
③純収益　①－②	1,815,067 円
④建物等に帰属する純収益	1,724,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	90,127 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	87,387 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 420 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,820,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,750 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
青森 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 -31

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊彦

TEL.

鑑定評価額

8,010,000 円

１㎡当たりの価格

38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市造道２丁目３７番１７｢造道２－８－２｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅に小売店舗等が混在する住宅地域	北6.5m市道	水道、ガス、下水	小柳 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 340 ｍ、西 270 ｍ、南 90 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

合浦公園の東側に隣接する住
宅地域

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

小柳駅北西方

2.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　既成住宅地域として、当分の間、現状の儘推移するものと予測される。生活利便性が優る住宅地域で需要は堅
調で、地価は横ばいで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,440 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、青森市市街地周辺の一般住宅地域。需要者の中心は、青森市に居住する一次取得者が殆どである。住
宅地に対する新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で、生活利便性良好な住宅地域では堅調な需要が見られ、地価
は上昇乃至横ばい傾向である。土地の規模は１６０～２４０㎡程度で、価格は５００～１，１００万円程度が需要の中
心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺にはアパート等の収益目的の需要も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心
であるので、実証的な取引事例と比較して求められた比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡
を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　青森 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[101.4]

[100.0]
100

38,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　住宅地に対する新型コロナウイルス禍の影
響は限定的で、生活利便性良好な住宅地域で
は堅調な需要が見られる。

　一般的要因に記載している理由で、需要は
堅調である。

　個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +3.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７０２２０１ -96868	青森市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１２２０６０２２０１ -109807	青森市		更地	（　）	不整形	南西6.5m市道、北西6.5m、角地		１低専 (70,150)
c	１２２０５０２２０１ -88736	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		１低専 (60,150)
d	１２１１２０２２０１ -106900	青森市		建付地	（　）	長方形	西25m市道、北4m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
e	１２１１１０２２０１ -109688	青森市		更地	（　）	長方形	南7.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	45,081	100 [ 117.9]	38,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,200
b	(　 ) 47,489	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.4]	43,015	100 [ 107.6]	39,977		40,000
c	(　 ) 36,098	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	38,443	100 [ 101.4]	37,912		37,900
d	(　 ) 29,609	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	27,959	100 [ 71.4]	39,158		39,200
e	(　 ) 44,169	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.6]	47,699	100 [ 127.7]	37,352		37,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +21.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +14.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,500 円／㎡]

青森 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,326,347	514,548	1,811,799	1,724,940	86,859	（　0.9696） 84,218	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,754,542 円　　　　（　 8,440 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.35	Ｗ2	165.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	14.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積３８㎡程度

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	84.35	89.6	75.55	1,269	95,873	2.0	191,746
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	81.05	93.2	75.55	1,269	95,873	2.0	191,746
							0.0	0
～

～

～

計		165.40	91.4	151.10		191,746		383,492
								0

⑨年額支払賃料	191,746 円　×　12ヶ月　＝　 2,300,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 151.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,300,952 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 122,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,322,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	383,492 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,643 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,326,347 円　　　　（　 11,184 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-41002	1,600 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [101.0]	100 [115.0]	1,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,271 円/㎡　月額支払賃料（　 1,269 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-84001	1,314 ( 1,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,254
c	青森（賃）　　　　-124002	1,241 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	100 [ 87.0]	1,284

青森 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,000 円	22,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,248 円	2,444,952　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,600 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	66,600 円	22,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,548 円　（　　　　　　 2,474 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 165.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,724,940 円（　　　　　 8,293 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,326,347 円
②総費用	514,548 円
③純収益　①－②	1,811,799 円
④建物等に帰属する純収益	1,724,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	86,859 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	84,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 405 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,754,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,440 円／㎡）