別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 青森 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -22 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　濤岡　徹   TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市月見野１丁目２９９番１７６ ｢月見野１－２０－１７｣ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 東青森 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   370 ｍ、西   360 ｍ、南   350 ｍ、北   440 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 青森県住宅供給公社により造 成された、郊外の戸山団地 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 東青森駅南東方 3.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 青森市郊外の熟成した住宅団地である。外縁部への住宅需要の減退等を背景とし、生活利便性も劣る郊外の住宅 地域であることから、地価は当分の間下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青森市郊外の住宅地域。需要者は青森市内に居住する３０～４０歳代を中心とする民間会社員、公務員等 の一次取得者が中心で、市外からの転入は少ない。青森市内では人口減少もあり、人気の高い地域を除き、住宅需要は 低迷し買手優位の状況にある。取引の中心物件は、更地であれば画地規模２５０～３００㎡、総額が５００～７００万 円程度の土地、建売であれば土地建物で２０００万円台前半が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 青森市郊外の大規模住宅団地の戸山ニュータウン内の住宅地域であり、公営住宅以外には周辺にアパート等の収益物件 は見られない地域である。土地取引においては住宅取得目的の売買がほとんどであり、賃貸市場が成立しておらず、収 益価格は試算できなかった。そのため、市場性を反映した比準価格を採用し、さらに前年標準地価格からの変動率をふ まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さがみられるものの緩や かに持ち直している。住宅投資は弱めの動き となっている。 熟成した郊外の住宅団地であるが、中心部か ら遠距離で生活利便性が劣り、住宅需要の減 退等を背景にして、地価は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％