別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 青森 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -15 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL.

鑑定評価額 5,180,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字筒井字八ツ橋１６５番６ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 南4.5m市道 水道、下水 筒井 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   580 ｍ、南   410 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路の幅員連続性が劣り、空 地も見られる郊外の既成住宅 地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 筒井駅南東方 950m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件が劣る既成住宅地域で、隣接の区画整然とした住宅団地と比較して選好性が劣る。地価は底値に近く横 ばい圏内にあると見られるが、下落に転じる可能性もあり。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は当市街地南東部の一般住宅地域。需要者は当市に居住若しくは勤務地を有する一次取得者層であり、同 一需給圏外からの転入も認められる。街路整備が進んでいるエリアと街路条件が劣るエリアで選別が行われているため 地価動向は一様ではないものの底値に近いこともあり概ね横ばいで推移している。市場での中心となる価格帯は土地は １８０～２５０㎡で５００～７００万円、新築戸建物件で２，０００万円程度であると見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域にはアパートも散見されるが、投資目的というよりは遊休資産の利活用を目的とするものであり、地域内の 大半は戸建住宅である。比較可能な賃貸事例が収集できなかったため収益価格の試算は行わなかった。したがって市場 の実態をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [141.7] [104.0] 100 28,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 青森市の人口は減少傾向が継続、土地取引は ８月時点、前年同期比でほぼ横這い、新設着 工戸数は同様に前年同期比でプラスとなって いる。 街路条件が劣る住宅地域で、西方至近に区画 整然とした住宅団地に比べ、相対的に選好性 は劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％