別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 青森 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -12 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市浪岡大字浪岡字平野４１番４５ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、下水 浪岡 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代後半に公共団体 によって開発された熟成した 住宅団地。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 浪岡駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 　周辺で市立病院が新築され地域の雰囲気が明るくなった。近隣地域内では中古住宅の取引や建替え、新築分譲 等も見られる等需要は堅調であり、今後も熟成度を増しながら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は浪岡地区中心部周辺の住宅地域。典型的な需要者層は当地区に居住あるいは地縁を有する一次取得者層 のほか、青森市内、弘前市、五所川原市等に通勤する給与所得者等も見込まれる。市立病院の新築とともに周辺では小 規模分譲等も多く見られ、需要は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、土地が３００㎡前後で４００万～５００ 万円程度、新築戸建物件は２，０００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己利用の戸建住宅が中心の地域で、アパート等はほぼ見られず賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適 用は断念した。居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域で、需要者は収益性よりも代替不動産との価格バラン スを考慮して意思決定を行うものと認められる。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [ 89.9] [101.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　浪岡地区の人口は減少、世帯数は微減。中 心部周辺への需要は堅調であるが、郊外の住 宅地域への需要は弱く、二極化が進んでいる 。 　浪岡地区中心部に近い区画整然とした生活 利便性や居住環境が良好な住宅地域で、需要 は堅調で強含みな状況である。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％