別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
青森 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -4 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士 南 彰   TEL.
鑑定評価額 7,850,000 円  1㎡当たりの価格 37,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
29,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
青森市沖館4丁目167番7
「沖館4-5-12」
②地積
 (㎡)
210  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
一般住宅の中に店舗
等の混在する住宅地
南西7m市道 水道、下水 青森

1.3km
(2)



①範囲 東    50 m、西   190 m、南    40 m、北   140 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.5 m、奥行 約    20.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
国道280号線南西側背後で
、スーパーや小中学校へ近接
した住宅地域


基準方位 北  7
m市道
交通

施設
青森駅北西方

1.3km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
青森市市街地周辺のスーパー等との接近性に優れ、店舗が混在する住宅地域で、堅調な需要があり、地価は下落
から横ばいに転じており、今後ともその傾向を続けるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            37,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格             7,250 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青森市市街地周辺の住宅地域。需要者は青森市内に居住する30~40歳代の給与所得者が中心で、市外
からの転入は少ない。近年における市場の需給動向として、市街地周辺の住宅地域は堅調な需要が認められ、地価は安
定的に推移している。市場での中心となる価格帯は、土地は150~250㎡で550~950万円程度、土地・建物
で2,200~2,600万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は青森市市街地周辺の店舗も混在する生活利便性の良い住宅地域で、地域周辺には各種店舗・事務所や賃貸ア
パートも多く見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域で、収益価格は試算されたものの水準は低く求
められた。したがって信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           37,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルスが第八波に入り、国内景
気は一進一退の状態である。地方でも中心部
に近い住宅地に対する需要は回復しつつある


沖館地区の生活利便性の良い住宅地域であり
、堅調な住宅需要が認められ、地価は安定的
に推移している。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 青森 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12202
02201
-100677
青森市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5.5m市道
、中間画地




2中専

(60,200)
b 12206
02201
-109725
青森市

建付


  
(           ) 
台形 北6.5m市道、
南西6m、
二方路



2中専

(60,200)
c 12112
02201
-106901
青森市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西6.5m市道
、中間画地




1住居

(60,200)
d 12205
02201
-88775
青森市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
北西4m、
南東2m、
三方路


1住居

(70,200)
e 12204
02201
-101729
青森市

更地


  
(           ) 
長方形 南東7.7m市道
、中間画地




2住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
33,672  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

32,377 
100
[  89.2]

36,297 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

37,400 
b (            
33,333  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

32,840 
100
[  90.1]

36,448 

37,500 
c (            
31,215  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

31,215 
100
[  86.1]

36,254 

37,300 
d (            
24,419  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  82.0]

29,779 
100
[  82.4]

36,140 

37,200 
e (            
42,222  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.8]

44,073 
100
[ 121.2]

36,364 

37,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      -9.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +20.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境      -9.0
画地     -14.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -13.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0 街路      -2.0 交通・接近   -5.0 環境     -11.5
画地     -12.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +16.5
画地      -4.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      37,400 円/㎡]  



青森 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,603,761 

578,124 

2,025,637 

1,950,270 

75,367 
( 0.9696
73,076 
  5.0 -  0.2 )
4.8%  
⑧収益価格        1,522,417 円    (       7,250 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
青森 -4 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 93.84 W2 184.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居

60 %   200 %   200 %   210 ㎡     10.5 m x   20.0 m  前面道路:市道         7.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ(2LDK,平均専有面積約43㎡)の共同住宅と想定した。 ⑦有効率   93.4 %
の理由
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
93.84 

91.8 

86.14 

1,254 

108,020 
2.0  216,040 
0.0  0 

 2 2
共同住宅
90.54 

95.1 

86.14 

1,254 

108,020 
2.0  216,040 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


184.38 

93.4 

172.28 


216,040 
432,080 
0 
⑨年額支払賃料        216,040 円 × 12ヶ月 =        2,592,480 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      172.28 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   3,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,592,480 円  ×     5.0 %                          
+            144,000 円  ×     5.0 % =         136,824 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,599,656 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           432,080 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,105 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,603,761 円    (         12,399 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 青森(賃)
    -27004
1,465  
  1,465
100
[115.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

1,261 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,256 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,254 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 青森(賃)
    -61002
1,565  
  1,563
100
[120.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

1,242 
c 青森(賃)
    -93002
1,166  
  1,164
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

1,265 
青森 -4 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 125,500 円           25,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 136,824 円             2,736,480 ×       5.0 %
③公租公課  土地                14,600 円     査定額
 建物               200,800 円           25,100,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        75,300 円           25,100,000 ×      0.30 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,100 円           25,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    578,124 円 (               2,753 円/㎡)  (経費率    22.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 25,100,000 円                          設計監理料率
  136,000 円/㎡ ×      184.38 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0777        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0636 ×  40 % + 0.0843 ×  45 % + 0.0952 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,950,270 円  
(              9,287 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,603,761 円      
②総費用 578,124 円      
③純収益 ①-② 2,025,637 円      
④建物等に帰属する純収益 1,950,270 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 75,367 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
73,076 円      

  (                            348 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.8 %

                               1,522,417 円


(                         7,250 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月14日 提出
青森 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -4 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士 駒木 功   TEL.
鑑定評価額 7,850,000 円  1㎡当たりの価格 37,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
29,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
青森市沖館4丁目167番7
「沖館4-5-12」
②地積
 (㎡)
210  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
一般住宅の中に店舗
等の混在する住宅地
南西7m市道 水道、下水 青森

1.3km
(2)



①範囲 東    50 m、西   190 m、南    40 m、北   140 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.5 m、奥行 約    20.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
国道280号背後にあって利
便施設や文教施設へも近く住
環境良好な既成住宅地域


基準方位 北  7
m市道
交通

施設
青森駅北西方

1.3km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
国道背後にあってスーパー等にも近く生活利便性良好な既存住宅地域で、割合安定した需要がある。新型コロナ
ウイルス感染症の影響も軽微で、地価は安定し当面横ばい状態で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            37,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格             7,610 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青森市市街地周辺の住宅地域。典型的な需要者層は当市内に居住する40歳代前後の一次取得者層が中心
である。国道背後の生活利便性良好な住宅地域で、市内西部方面居住者を中心に一定の需要があって地価は近年安定的
に推移している。需要の中心は土地は150㎡~250㎡で550万円~950万円程度、新築の戸建物件の供給は少
ないが2,200万円~2,600万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
利便性が良くアパート等も散見される地域であるが、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収
益価格は比準価格に比較して低位に求められた。自己利用を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては収益性より
も居住の快適性や利便性等の住環境を重視して意思決定を行うものと認められる。よって、市場の実態を反映した比準
価格を採用し収益価格は参考に留め、さらに広域的見地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           37,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口は減少、世帯数は横ばい傾向。利便性良
好な地域に需要が集まる一方、景気の先行き
不透明感も残り、利便性が劣る地域の需要は
弱含みで推移。

国道背後至近で店舗等も混在する生活利便性
が比較的良好な住宅地域であり、コロナ禍の
影響も無く安定した需要が見られる。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 青森 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12204
02201
-101729
青森市

更地


  
(           ) 
長方形 南東7.7m市道
、中間画地




2住居

(60,200)
b 12205
02201
-88775
青森市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
北西4m、
南東2m、
三方路


1住居

(70,200)
c 12206
02201
-109725
青森市

建付


  
(           ) 
台形 北6.5m市道、
南西6m、
二方路



2中専

(60,200)
d 12209
02201
-89565
青森市

建付


  
(           ) 
台形 南東4.5m市道
、中間画地




1住居

(60,180)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
42,222  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.8]

44,073 
100
[ 122.2]

36,066 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

37,100 
b (            
24,419  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  82.0]

29,779 
100
[  82.4]

36,140 

37,200 
c (            
33,333  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

32,840 
100
[  89.1]

36,857 

38,000 
d (            
29,541  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  90.0]
100
[ 105.0]

31,260 
100
[  87.7]

35,644 

36,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +17.5
画地      -4.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0 街路      -2.0 交通・接近   -5.0 環境     -11.5
画地     -12.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +20.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地     -14.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0 街路      -3.5 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      37,400 円/㎡]  



青森 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,607,689 

578,330 

2,029,359 

1,950,270 

79,089 
( 0.9696
76,685 
  5.0 -  0.2 )
4.8%  
⑧収益価格        1,597,604 円    (       7,610 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
青森 -4 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 93.84 W2 184.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居

60 %   200 %   200 %   210 ㎡     10.5 m x   20.0 m  前面道路:市道         7.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ:平均専有面積43㎡程度 ⑦有効率   93.4 %
の理由
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
93.84 

91.8 

86.14 

1,256 

108,192 
2.0  216,384 
0.0  0 

 2 2
共同住宅
90.54 

95.1 

86.14 

1,256 

108,192 
2.0  216,384 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


184.38 

93.4 

172.28 


216,384 
432,768 
0 
⑨年額支払賃料        216,384 円 × 12ヶ月 =        2,596,608 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      172.28 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   3,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,596,608 円  ×     5.0 %                          
+            144,000 円  ×     5.0 % =         137,030 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,603,578 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           432,768 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,111 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,607,689 円    (         12,418 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 青森(賃)
    -27004
1,465  
  1,465
100
[115.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

1,261 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,258 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,256 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 青森(賃)
    -52001
1,134  
  1,132
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

1,248 
c 青森(賃)
    -93002
1,166  
  1,164
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

1,265 
青森 -4 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 125,500 円           25,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 137,030 円             2,740,608 ×       5.0 %
③公租公課  土地                14,600 円     査定額
 建物               200,800 円           25,100,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        75,300 円           25,100,000 ×      0.30 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,100 円           25,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    578,330 円 (               2,754 円/㎡)  (経費率    22.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 25,100,000 円                          設計監理料率
  136,000 円/㎡ ×      184.38 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0777        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0636 ×  40 % + 0.0843 ×  45 % + 0.0952 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,950,270 円  
(              9,287 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,607,689 円      
②総費用 578,330 円      
③純収益 ①-② 2,029,359 円      
④建物等に帰属する純収益 1,950,270 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 79,089 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
76,685 円      

  (                            365 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.8 %

                               1,597,604 円


(                         7,610 円/㎡)