別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 青森 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.

鑑定評価額 3,470,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字野尻字今田１番１０ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い郊外の住宅地域 東6.5m市道 水道 青森 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に大学が立地し、通勤・ 通学向けの古いアパートも見 られる。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 青森駅南東方 6.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 青森市南方郊外の住宅地域で、戸建住宅のほか周辺大学関係の古い共同住宅も見られるが、青森市郊外の地価は 下落傾向が続いており、今後も新型コロナウイルスの影響が懸念されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青森市郊外の市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者は圏内に地縁や血縁を有する一次取得者層が中心 で、地縁的選好性が強いことから圏外からの転入は見受けられない。近年における市場の需給動向として、市街化調整 区域内の住宅地は需要が弱く、地価は依然として下落傾向で推移している。市場での中心となる価格帯は土地は２００ ㎡で３３０万円程度、新築の戸建物件はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は青森市郊外の一般住宅地域であり、古いアパートは見られるが賃料水準が低く採算に見合う新築アパート等 はないので収益価格は求められなかった。取引にあたっては収益性よりも居住環境や利便性が重視され、収益性は取引 の指標としてほとんど認められない。最近の郊外住宅地の需要は一段と弱まっていることを重視し、信頼性のある取引 事例により求めた比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 82.4] [100.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスが第八波に入り、国内景 気は一進一退の状態である。地方では人気の ない住宅地に対する需要は回復していない。 近隣地域は青森市郊外の古くからの住宅地域 で地域経済の停滞や地区内人口の減少から住 宅地の需要は一段と弱まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％