別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 中標津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中標津 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 5,300,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 標津郡中標津町東１６条南６丁目５番 ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西11m町道 水道、下水 釧路 98.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの既成住宅地域 街 路 基準方位北１１ｍ町 道 交通 施設 釧路駅北東方 98.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変化は見られないが、地域の宅地需要は堅実であり、利用状況は当分の間現状を維持して推移するも のと予測する。地価は近時強含みの傾向が伺える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心部東方寄りの住宅地域一帯の範囲と把握される。需要者は当町在住の個人が大部分を占めるが、隣接 町等からの参入もありうる。近隣地域を含む周辺地域は旧来からの既成住宅地で、品等は普通程度と考えられる。人口 の減少や郊外部への土地需要が分散する傾向もあって、既存住宅地での取引は少ないが堅実な需要が継続し地価は安定 している地域となっている。土地は総額５００～６００万が中心、新築住宅は３，０００万円以上のものも見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部にアパート等も見られるものの、戸建住宅が主体の住宅地域であり、自用目的の取引が大部分を占め収益目的の取 引は２次的なため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は類似性を有する住宅地域の取引動向を反映したものであ り、市場性を反映した価格である。よって、比準価格を採用し地域の不動産需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとお り決定した。なお、価格牽連性を有する標準地が見いだせず規準はおこなわなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向であるが、高齢化率は釧路・ 根室管内では低目で、地価も強含みの傾向に あり、他の町と比較しても堅調な推移である 。 地域要因に特に大きな変化ないが、需要は安 定しており高目の取引も見られだしている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％