別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 弟子屈 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弟子屈 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 2,830,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川上郡弟子屈町美里５丁目２１番３５ ｢美里５－１３－２｣ ②地積 　(㎡) 515   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が多く見られる住 宅地域 南東10.5m町道、南西側道 水道、下水 摩周 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空地の多い郊外の分譲住宅地 街 路 基準方位北１０．５ ｍ町道 交通 施設 摩周駅西方 2.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 分譲形態のやや劣る郊外住宅地で、宅地需要は少ない傾向にあるが、安価な地価水準でもあり、地価は横ばい傾 向が継続するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は弟子屈町中心市街地全体の住宅地に及び、特に市街地郊外部の住宅地との代替競争関係が強い。需要者は 町内居住者にほぼ限定されており、転入者は少ない。郊外に位置するため利便性が見劣り、また、街区形成等未舗装道 路も介在するため住宅地としての品等がやや劣る地区となっている。地価は底値感が形成されつつあり当分は横ばいの 傾向が継続するものと判断する。土地は総額、２５０～３００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外住宅地のためアパート等の収益物件は見られず、空地も見られる戸建住宅主体の地域で、自用目的の取引が大部分 を占めており収益還元法の適用はしなかった。よって、豊富な資料を適切に修正のうえ判定した比準価格を採用するが 、郊外住宅地の不動産需給動向等の市場性を踏まえ、単価と総額の関連の適否等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。なお、価格牽連性を有する公示価格等が見いだせなかったので、規準はおこなわなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町では、地域経済の低迷もあり市街地住宅 地への需要は低調で、土地取引等は少ない状 況が継続している。 地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％