別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 浦幌 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦幌 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　合田　修   TEL.

鑑定評価額 1,780,000 円  １㎡当たりの価格 4,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 十勝郡浦幌町字東山町１０番２８ ②地積 　(㎡) 415   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした既成 住宅地域 東10.9m町道 水道、下水 浦幌 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  23.8 ｍ、規模　　       415 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　１０ ．９ｍ町道 交通 施設 浦幌駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として熟成しており、今後も現状を維持すると推量。社会人口の減少により宅地需要は停滞しているもの の、底値感もあって地価水準は概ね安定的に推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浦幌町の住宅地域一円の範囲。需要者の中心は当町に居住する３０～４０歳代の第一次取得者層が中心 で、町外からの転入は無い。社会人口の減少から購入者層が年々薄くなり住宅地域に対する需要は減少している為、需 給関係は弱い。取引の中心となる価格帯は土地１５０～２００万円程度で、中古戸建住宅付土地の取引も稀に見られる が、建物の価値は低位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、収益物件は見られず、本来居住性を重視する戸建住宅地域で あることから、賃料水準の把握は困難である為、収益還元法の適用を断念した。従って、求められた比準価格を総合的 に再検討、単価と総額との関連性及び前年標準地価格との関連性に留意し、上記鑑定評価額の通り決定した。尚、類似 の標準地との価格検討については、比較すべき類似の地価公示地の設定が無い為、これを断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内経済はコロナ禍の影響が和らぐ中で、緩 やかに持ち直している。また、浦幌町の人口 は減少傾向及び高齢化が進んでいる。 国道３８号線背後の住宅地域であるが、特段 の地域変容はなく、需給は停滞している。 標準的な競争力を維持しており、個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％