別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 北海道池田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道池田 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.

鑑定評価額 2,230,000 円  １㎡当たりの価格 6,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中川郡池田町字西２条８丁目３３番 ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い既成住 宅地域 北9m町道 水道、下水 池田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.6 ｍ、奥行　約　　  25.5 ｍ、規模　　       371 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 ９ｍ町道 交通 施設 池田駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 ここ数年地域変容は見られず、今後も現状で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は池田町の本町地区及び利別地区の市街地を形成する住宅地域である。需要者は池田町の居住者が大半を占 め、同一需給圏外からの転入者は少ない。人口減少及び高齢化から売り物件は多く見られるものの、土地需要は減退し ており、売り物件の市場滞留期間は長くなるケースが多く、今後においても需要の回復は期待し難い。土地は規模によ って異なるが１５０万円～２５０万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性や利便性等に着目して市場価値が形成される住宅地域であり、戸建住宅用地の土地取引が殆どで収益性か らの価格接近に馴染まない地域と判断される為、収益還元法の適用を断念した。よって、試算過程において当地域性を 十分に検討し、市場均衡価格を反映する価格が得られた比準価格を重視し、単価と総額との関連性の検討を踏まえて鑑 定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準とすべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は年々大きく減少しており、高齢化率は ４０％以上で高い割合になっている。 小中学校に近接する利便性に優る地域。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％