鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

幕別 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７０１６４３ -319029	中川郡幕別町		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m町道、西10.9m、角地		１低専 (54,69)
b	１２３１７０１６４３ -319052	中川郡幕別町		更地	（　）	長方形	西10m町道、中間画地		１低専 (40,60)
c	１２３１７０１６４３ -319012	中川郡幕別町		更地	（　）	ほぼ正方形	東12m町道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２３１７０１６４３ -319013	中川郡幕別町		建付地	（　）	長方形	南8m町道、中間画地		２中専 (60,200)
e	１２３１７０１６４３ -310025	中川郡幕別町		建付地	（　）	ほぼ正方形	西18m町道、中間画地		１低専地区計画等 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,332	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 112.6]	21,156	100 [ 100.0]	21,156	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	21,800
b	(　 ) 21,389	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	21,119	100 [ 100.0]	21,119		21,800
c	(　 ) 19,640	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	19,316	100 [ 85.9]	22,487		23,200
d	(　 ) 25,107	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	23,121	100 [ 106.0]	21,812		22,500
e	(　 ) 26,264	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	25,627	100 [ 113.3]	22,619		23,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,500 円／㎡]

幕別 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅が多い地域であるほか、公法上、第一種低層住居専用地域に所在することから、収益性より快適性を重視する地域的特性のため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
幕別 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

幕別 -5

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　酒井　寛太

TEL.

鑑定評価額

8,240,000 円

１㎡当たりの価格

22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中川郡幕別町札内あかしや町４７番２３				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,60) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2F1B	低層一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	東11m町道	水道、ガス、下水	札内 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 270 ｍ、南 110 ｍ、北 270 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.7 ｍ、規模　　 363 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　　　　北
１１ｍ町道

交通

施設

札内駅南西方

1.7km

法令

規制

１低専
(40,60)

⑤地域要因の将
　来予測

札内地区は帯広市に近接する地域性から底堅い需要が見られ、堅調に推移しているが、建設資材高騰や金融緩和
策縮小が今後の地価に及ぼす影響に注視を要する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当町札内地区の住宅地域全域と把握した。需要者の中心は帯広市、幕別町に居住・勤務する一次取得者層
で同一需給圏外からの転入者も見られる。隣接する帯広市のベッドタウンとしての性格から根強い需要が認められ、帯
広市内における宅地供給不足、価格高騰の影響を受けて強含みな取引が顕在化している。７００万円～９００万円程度
の物件が需要の中心となっており、中古住宅の取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

あかしや町は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、公法上の規制からアパート等の収益物件は少なく、収益性からの価
格接近に馴染まない地域である為、収益還元法の適用を断念した。従って、鑑定評価額の決定においては、戸建住宅用
地の取引事例を中心に求めた、信頼性の高い比準価格を重視し、単価と総額との関連性の検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。尚、規準すべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内総人口は微減、老齢人口は増加で推移。
建設資材高騰等の影響から新設住宅着工数は
減少傾向にある。

札内地区南部の住宅地で利便性にやや欠ける
が需要の高まりが認められる。近隣において
スーパーマーケットの建設計画あり。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

幕別 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７０１６４３ -319009	中川郡幕別町		更地	（　）	長方形	南18m町道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)
b	１２３１７０１６４３ -310002	中川郡幕別町		更地	（　）	ほぼ正方形	西9.5m町道、中間画地		１低専 (40,60)
c	１２３１７０１６４３ -319029	中川郡幕別町		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m町道、西10.9m、角地		１低専 (54,69)
d	１２３１７０１６４３ -319022	中川郡幕別町		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m町道、西11m、角地		１低専 (50,60)
e	１２３１７０１６４３ -310021	中川郡幕別町		底地	（　）	長方形	南8m町道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,230	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	22,336	100 [ 117.9]	18,945	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	19,500
b	(　 ) 23,021	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	22,552	100 [ 99.0]	22,780		23,500
c	(　 ) 23,332	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 112.6]	21,156	100 [ 100.0]	21,156		21,800
d	(　 ) 27,926	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	24,420	100 [ 104.0]	23,481		24,200
e	(　 27,137) 27,137	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	24,793	100 [ 104.0]	23,839		24,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,700 円／㎡]

幕別 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域はアパート等も一部に見られるが、戸建住宅を主とする住宅地域であり、収益性からの価格検討に馴染まない地域と判断されることから、収益還元法の適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ