別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 幕別 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幕別 -4 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中川郡幕別町札内中央町３３０番１７ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西7m町道 水道、下水 札内 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南   170 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  30.9 ｍ、規模　　       337 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 ７ｍ町道 交通 施設 札内駅東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の利便性の良い地域であるが６間間口の画地割りが選好性に欠ける要因となり、札内地区の中では人気 が劣る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町札内地区の住宅地域全域と把握した。主たる需要者は帯広市、幕別町に居住・勤務する一次取得者層 で同一需給圏外からの転入者も見られる。帯広市への通勤・通学等、接近性が良好な住宅地域であるが古い区画割りが 敬遠され、且つ居住世帯の高齢化により、周辺地域との比較における引き合いは弱いが、割安感から取引水準の底上げ が認められる。土地は６００万円～７００万円程度の物件が需要の中心。中古住宅の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等の収益物件も一部に見られるが対象標準地の画地割りに難があり、収益物件の建築想定が困難な 為、収益価格を試算することができなかった。従って、居住の快適性・利便性等に着目して市場価値が形成される、当 該地域性が反映された、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、単価と総額との関連性の検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準すべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内総人口は微減、老齢人口は増加で推移。 建設資材高騰等の影響から新設住宅着工数は 減少傾向にある。 雑然とした既成住宅地域で間口・奥行のバラ ンスに難があり需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％