別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広尾 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広尾 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 2,090,000 円  １㎡当たりの価格 6,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広尾郡広尾町公園通南３丁目３番２３ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東10.9m町道 水道、下水 帯広 82.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.3 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       327 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 １０．９ｍ町道 交通 施設 帯広駅南方 82.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。地価は概ね横ばいないしは微減 傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 広尾町のやや郊外部に位置し、同一需給圏は広尾町市街地の住宅地域で、需要者のほとんどは広尾町内である。町内の 人口は減少傾向にあり、特に高齢者の割合が増大しており、今後は土地需要の減退が懸念される。十勝港の貿易額は１ １年連続１００億円を超えており堅調である反面、町内経済への寄与は現時点では乏しく、土地需要の喚起には至って いない。当該地域は鉄道記念館裏の閑静な住宅地域で、土地は１５０万円～２５０万円程度で取引されるのが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパート等の収益物件も散見されるが、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった 。よって、鑑定評価額の決定においては、居住の快適性等に着目して市場価値が形成される、当地域性が反映された比 準価格をそのまま採用し、単価と総額との関連性、宅地需給動向等を総合的に考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水産業の低迷や人口減少等により、町内の経 済は停滞している。今後も厳しい情勢が続く ものと予測する。 郊外部の閑静な住宅地であり、利便性が良い ことから周辺では住宅建築が散見される。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％