別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 音更 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   音更 -9 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 3,490,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河東郡音更町木野西通１９丁目２６番６外 ②地積 　(㎡) 388   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 条例指定区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 低層一般住宅等が見 られる空地の多い住 宅地域 西8m町道 水道 帯広 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.7 ｍ、奥行　約　　  18.7 ｍ、規模　　       388 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ町道 交通 施設 帯広駅北方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 条例指定区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域の多くは、平成２５年３月２２日都市計画法３４条１１号区域に指定され建築が可能となった。当 面は、現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本町及び木野地区郊外の市街化調整区域で、需要者は音更町内の居住者がほとんどである。近隣地域は 平成２５年３月に都市計画法３４条１１号区域に含まれ、建物建築要件が緩和された地域である。また、土地価格が安 価なことから、周辺の住宅地に対し優位性を保っており需要は普通にあると考える。土地の取引は３００～５００万円 程度で、戸建中古住宅で１０００万円～２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的特性の類似する音更町内の市街化調整区域内にある取引事例から求めたもので、求められた価格は市 場性を反映した価格といえる。一方、収益価格は賃貸借の慣行がほとんどないため求めることができなかった。本件に おいては、単価と総額との関係に留意のうえ、比準価格を重視しそのまま採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した 。なお、規範性のある標準地は存在しないので、これらからの検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 音更町の人口は微減傾向にあるが、宅地の新 規大型供給はなく、既存住宅地域に需要が集 中し不動産の取引は活発である。 都市計画法３４条１１号区域に指定され建築 要件が緩和されており、需要は普通と判断さ れる。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％