別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 音更 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   音更 -8 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 870,000 円  １㎡当たりの価格 3,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河東郡音更町宝来本通７丁目１番９９ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る市街化区域に近い 住宅地域 西7m町道 水道 帯広 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 帯広駅北東方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内宅地の需要は減少しているものの、価格は下限に近づいており、今後とも横ばい傾向が続くも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域は、宝来地区郊外の市街化調整区域内の宅地地域に位置しており、同一需給圏は音更町や近隣市町の市街化調 整区域一円である。もっぱら、資材置場、作業所用地としての取引が散見され、需要者層は十勝管内の建設業者等の法 人が多い。土地取引は少なく、形状・規模・価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格は見いだせない状況であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域的特性の類似する宝来・字東和・字音更地区に存する取引事例価格から求めたもので、求められた価 格は市街化調整区域内宅地の市場性を反映した価格といえる。一方、収益価格は賃貸借の慣行がないため求めることが できなかった。本件においては比準価格を重視しそのまま採用して、更に単価と総額との関係を考慮し鑑定評価額を上 記のとおり決定した。なお、規範性のある標準地は存在しないので、これらからの検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 音更町の人口は微減傾向にあるが、宅地の新 規大型供給はなく、既存住宅地域に需要が集 中し不動産の取引は活発である。 木野、宝来の市街地に近いが、資材置場等の 利用が一般的で、地域内に格別の変動要因は ない。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％