別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 音更 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   音更 -7 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河東郡音更町新通１５丁目６番３ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 条例指定区域 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 市街地に近い住宅地 域 西10m町道 水道、下水 帯広 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  21.4 ｍ、規模　　       291 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ町道 交通 施設 帯広駅北方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 条例指定区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域であっても条件を満たせば基本的に建築の可能な地域であり、市街化区域の地価変動に影響を受 けており今後もやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本町地区及び木野地区郊外の市街化調整区域内住宅地域で、需要者は音更町内の居住者がほとんどであ る。近隣地域は土地価格が安価なことから、周辺の住宅地に対し優位性を保っていたが、開進地区の多くが建物の建築 が可能になったことから需要はやや停滞しているものの、市街化区域の地価の影響を受け地価は上昇している。土地の 取引は４００～６００万円程度で、既存建物付きの複合不動産としての取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と地域的特性の類似する音更町内の住宅地域に存する取引事例から求めたもので、求められた価 格は市場性を反映した価格といえる。一方、収益価格は賃貸市場が未成熟なため、収益価格を求めることができなかっ た。本件においては、単価と総額との関係、前年公示価格との関連性に留意のうえ、比準価格をそのまま採用して鑑定 評価額を上記のとおり決定した。なお、規範性のある標準地は存在しないので、これらからの検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 音更町の人口は微減傾向にあるが、宅地の新 規大型供給はなく、既存住宅地域に需要が集 中し不動産の取引は活発である。 旧５０戸連たん地域で、建築可能であり需要 は普通にある。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％