別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 音更 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   音更 -4 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 8,310,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河東郡音更町柳町仲区１０番８ ②地積 　(㎡) 326   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北7.5m町道 水道、ガス、下水 帯広 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   220 ｍ、南   700 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.2 ｍ、奥行　約　　  19.1 ｍ、規模　　       326 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ町道 交通 施設 帯広駅北方 6.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２４１号沿いの郊外型ショッピングエリアは熟成しており利便性の良い地域である。また、柳町北区の公営 住宅建て替え等、周辺地域の熟成と相まって価格は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北５線道路から北側の柳町、木野地区の住宅地域一円である。需要者は音更町及び近隣市町村に居住する ３０～４０歳代の第一次取得者層である。帯広市のベッドタウンとしての性格が強く、底堅い宅地需要が見られ、公営 住宅跡地においても新規のミニ開発宅地分譲が見られる。土地は６００万円～１０００万円程度の物件が需要の中心と なっており、中古戸建住宅では１５００万円～２５００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並び、公法上第一種低層住居専用地域に指定されている。従って、自用目的の取引が主であ り賃貸市場が未成熟な地域であることから収益価格は試算せず、上記比準価格を総合的に再検討した結果、市場動向を 反映していると判断されるので、比準価格をそのまま採用し、更に前年公示価格との関連性に留意し、鑑定評価額を上 記の通り決定した。なお、規準とすべき標準地等はないのでこれらからの規準は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 音更町の人口は微減傾向にあるが、宅地の新 規大型供給はなく、既存住宅地域に需要が集 中し不動産の取引は活発である。 中古住宅取引のほか、公営住宅跡の宅地分譲 も散見され、需要は安定的である。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％